Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα έχει υποστεί σημαντικές στρεβλώσεις εξαιτίας του προγράμματος «Χρυσής Βίζας» (Golden Visa), όπως υπογραμμίζει μια πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα όρια επένδυσης που απαιτούνται για την απόκτηση άδειας διαμονής, τα οποία έχουν ήδη αυξηθεί σε δημοφιλείς περιοχές, έχουν οδηγήσει σε παραμορφωμένες τιμές ακινήτων. Διαπιστώθηκε ότι ακόμη και ακίνητα χαμηλότερης αξίας πωλούνταν σε υψηλές τιμές, καθώς η κύρια προτεραιότητα των αγοραστών ήταν η εξασφάλιση της άδειας διαμονής στην Ελλάδα, παρά η αξιολόγηση της επένδυσης σε ακίνητο.
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρέθηκε υπό πρωτοφανή πίεση, με τις τιμές να αυξάνονται ραγδαία και να προκαλούν έντονες ανησυχίες για την προσιτότητα της στέγης. Σε αυτό το πλαίσιο, το πρόγραμμα «Χρυσής Βίζας», που θεσπίστηκε το 2013 για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, αποτέλεσε έναν από τους βασικούς παράγοντες που επηρέασαν την αγορά. Με το ελάχιστο όριο επένδυσης να ορίζεται αρχικά στα 250.000 ευρώ, το πρόγραμμα αποδείχθηκε ιδιαίτερα ελκυστικό, κυρίως για επενδυτές από την Κίνα, την Τουρκία και τη Μέση Ανατολή.
Πρόσφατα, η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσίευσε ένα αποκαλυπτικό Working Paper, όπου οι ερευνητές Δημήτρης Καραμάνης, Χρήστος Κωτσογιάννης και Ευαγγελία Παπαπέτρου ανέλυσαν διεξοδικά πώς τα ρυθμιστικά όρια επένδυσης του προγράμματος παραμόρφωσαν την αγορά κατοικίας και πώς η κυβερνητική μεταρρύθμιση του 2022 άλλαξε την εικόνα του real estate.
Η μελέτη βασίστηκε σε ένα εκτενές δείγμα διοικητικών δεδομένων από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Αναλύθηκαν 109.407 συναλλαγές κατοικιών σε όλη την Ελλάδα για την περίοδο 2017-2024, με αξίες που κυμαίνονταν από 10.000 έως 20 εκατομμύρια ευρώ. Για τη διασφάλιση της αξιοπιστίας, αφαιρέθηκαν οι ακραίες τιμές (το κορυφαίο και το κατώτερο 1% της κατανομής των τετραγωνικών μέτρων).
Το φαινόμενο της «τεχνητής συσσώρευσης» (bunching)
Το πιο εντυπωσιακό εύρημα της μελέτης, πριν καν εξεταστούν οι επιπτώσεις της μεταρρύθμισης, είναι ο τρόπος με τον οποίο το όριο των 250.000 ευρώ λειτούργησε σαν «μαγνήτης» για τις τιμές. Οι ερευνητές διαπίστωσαν μια αφύσικη συγκέντρωση (bunching) συναλλαγών ακριβώς σε αυτό το επίπεδο τιμής. Όπως εξηγεί η μελέτη, αυτή η συμπεριφορά προέκυψε από τη στρατηγική τιμολόγηση των πωλητών: κάποιοι μείωναν ελαφρώς την τιμή κάτω από το όριο για να προσελκύσουν εγχώρια ζήτηση, ενώ άλλοι την ανέβαζαν ακριβώς πάνω από τα 250.000 ευρώ για να καταστήσουν τα ακίνητά τους επιλέξιμα για τους ξένους επενδυτές της Golden Visa. Αυτό δημιούργησε στρεβλώσεις, όπου η τιμή δεν αντικατόπτριζε την πραγματική αξία του ακινήτου, αλλά την αξία της άδειας διαμονής που το συνόδευε.
Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται από το γεγονός ότι η τεχνητή αυτή συσσώρευση τιμών γύρω από τα 250.000 ευρώ παρατηρήθηκε ανεξάρτητα από την παλαιότητα ή το μέγεθος των ακινήτων. Είτε επρόκειτο για νεόδμητα είτε για παλαιά κτίρια, οι τιμές «κλείδωναν» στο όριο της βίζας, αποδεικνύοντας ότι το πρωταρχικό κίνητρο των αγοραστών ήταν η απόκτηση των δικαιωμάτων διαμονής και όχι οι οικιστικές τους προτιμήσεις.
Η μεταρρύθμιση του 2022 και η νέα γεωγραφία των τιμών
Το 2022, με στόχο την αναχαίτιση της υπερθέρμανσης της αγοράς σε περιοχές υψηλής ζήτησης, η κυβέρνηση διπλασίασε το όριο επένδυσης σε 500.000 ευρώ για συγκεκριμένους δήμους. Η μεταρρύθμιση αυτή εστίασε στον Βόρειο, Κεντρικό και Νότιο Τομέα Αθηνών, στους δήμους Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, στον κεντρικό Δήμο Θεσσαλονίκης, καθώς και στη Μύκονο και τη Σαντορίνη.
Η παρέμβαση αυτή λειτούργησε ως ένα φυσικό πείραμα για τους ερευνητές της Τράπεζας της Ελλάδος. Στις περιοχές όπου επιβλήθηκε το αυξημένο όριο των 500.000 ευρώ, η τεχνητή συσσώρευση συναλλαγών στο παλαιό όριο των 250.000 ευρώ εξαφανίστηκε σχεδόν αμέσως. Το νομικό όριο έπαψε να υφίσταται σε αυτές τις περιοχές, όπως και η συμπεριφορική στρέβλωση των τιμών σε αυτό το επίπεδο.
Αττική: Το επίκεντρο των αναταράξεων και οι «καραμπόλες»
Η Αττική αποτελεί το επίκεντρο της έρευνας, καθώς αντιπροσωπεύει το 78% των συναλλαγών στις στοχευμένες περιοχές πανελλαδικά. Η μελέτη χρησιμοποίησε τη μέθοδο «διαφοράς των διαφορών» (difference-in-differences) για να απομονώσει την πραγματική επίδραση της αλλαγής του νόμου, λαμβάνοντας υπόψη δεκάδες χαρακτηριστικά των ακινήτων.
Τα ευρήματα για την πρωτεύουσα είναι εντυπωσιακά. Μετά την αύξηση του ορίου σε 500.000 ευρώ, οι «στοχευμένοι» δήμοι της Αττικής παρουσίασαν σχετική επιβράδυνση στην αύξηση των τιμών των ακινήτων σε σύγκριση με δήμους όπου το όριο δεν άλλαξε. Οι αξίες των συναλλαγών εκτιμάται ότι διαμορφώθηκαν περίπου 9,5% χαμηλότερα σε σχέση με το πώς θα είχαν κινηθεί χωρίς την εφαρμογή του μέτρου. Η συνολική δηλωθείσα δαπάνη των αγοραστών μειώθηκε κατά περίπου 70,7 εκατομμύρια ευρώ.
Η επίδραση αυτή ήταν ιδιαίτερα έντονη στους παραθαλάσσιους δήμους της Αττικής (Αθηναϊκή Ριβιέρα), οι οποίοι αποτελούν παραδοσιακό πόλο έλξης ξένων επενδυτών. Αντίθετα, όταν εξαιρέθηκαν οι δήμοι με πρόσβαση στη θάλασσα, τα αποτελέσματα δεν ήταν στατιστικά σημαντικά, επιβεβαιώνοντας ότι οι εσωτερικές περιοχές είναι λιγότερο εκτεθειμένες στις πιέσεις της Golden Visa.
Ωστόσο, η στεγαστική πίεση δεν εξαφανίστηκε, αλλά απλώς μετακινήθηκε. Η μελέτη αποκαλύπτει γεωγραφικές «καραμπόλες» (spatial reallocation). Στους γειτονικούς δήμους της Αττικής, όπου το όριο παρέμεινε στα 250.000 ευρώ, η συσσώρευση τιμών γύρω από αυτό το ποσό όχι μόνο συνεχίστηκε, αλλά εντάθηκε περαιτέρω. Η επενδυτική ζήτηση εκτοπίστηκε προς περιοχές όπου η βίζα ήταν πιο «φθηνή», επιβαρύνοντας τις τοπικές τους αγορές.
Το φίλτρο του προγράμματος «Σπίτι Μου»
Για να εξεταστεί εάν τα αποτελέσματα επηρεάστηκαν από το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» (2023), το οποίο χορηγούσε επιδοτούμενα δάνεια σε νέους, οι ερευνητές της Τράπεζας της Ελλάδος προέβησαν σε ειδικούς ελέγχους ανθεκτικότητας. Το συμπέρασμα ήταν σαφές: η επίδραση της αλλαγής του ορίου της Golden Visa στις τιμές παρέμεινε ισχυρή και αναλλοίωτη, αποδεικνύοντας ότι το στεγαστικό ράλι και οι στρεβλώσεις στα ανώτερα κλιμάκια τιμών οφείλονταν αποκλειστικά στους ξένους επενδυτές και όχι στα επιδοτούμενα δάνεια των νέων.
Θεσσαλονίκη: Μία διαφορετική πραγματικότητα
Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα ήταν αισθητά διαφορετική. Παρότι ο κεντρικός Δήμος Θεσσαλονίκης εντάχθηκε στις περιοχές με διπλασιασμένο όριο στις 500.000 ευρώ, τα αποτελέσματα της μελέτης δεν έδειξαν στατιστικά σημαντική επιβράδυνση στις τιμές των ακινήτων.
Η εξήγηση εστιάζει στα τοπικά χαρακτηριστικά της αγοράς. Η Θεσσαλονίκη έχει παραδοσιακά χαμηλότερες μέσες αξίες ακινήτων σε σχέση με την Αττική και τα νησιά του Νοτίου Αιγαίου, γεγονός που σημαίνει ότι η πόλη ήταν λιγότερο εκτεθειμένη σε ογκώδεις ροές ξένων κεφαλαίων που στόχευαν το όριο των 250.000 ευρώ. Η πυκνότητα των συναλλαγών γύρω από αυτό το ποσό ήταν τόσο μικρή, που δεν προκλήθηκε η ίδια εκτεταμένη παραμόρφωση τιμών που καταγράφηκε στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας.
Μαθήματα πολιτικής και το μέλλον της στέγασης
Το Working Paper 359 της Τράπεζας της Ελλάδος αποτελεί έναν θεμελιώδη οδηγό για τη χάραξη δημόσιων πολιτικών. Σύμφωνα με τη μελέτη, τα ρυθμιστικά όρια επένδυσης λειτουργούν στην αγορά ακριβώς όπως οι φόροι μεταβίβασης. Δημιουργούν ισχυρά κίνητρα που παραμορφώνουν την αγορά, αλλάζοντας βίαια τον χρόνο, την τοποθεσία και κυρίως την τιμή των αγοραπωλησιών.
Η μελέτη καταδεικνύει ότι, όταν η Πολιτεία αυξάνει τα όρια σε επιλεγμένους δήμους, προκαλεί αναδιανομή του πλούτου. Οι ιδιοκτήτες-πωλητές σε αυτές τις περιοχές χάνουν μέρος της υπεραξίας, ενώ βελτιώνεται η προσιτότητα της στέγης για τους ντόπιους αγοραστές. Ωστόσο, το τίμημα το πληρώνουν οι γειτονικές περιοχές, οι οποίες επωμίζονται το βάρος της μετατοπισμένης ζήτησης, βλέποντας τις δικές τους τιμές να εκτοξεύονται τεχνητά.
Το κεντρικό συμπέρασμα των συγγραφέων είναι ότι ο σχεδιασμός προγραμμάτων άδειας διαμονής μέσω επένδυσης απαιτεί τον ίδιο αυστηρό οικονομικό έλεγχο με τη φορολογική νομοθεσία. Η πρόταση για το επόμενο βήμα είναι ο στρατηγικός και βέλτιστος σχεδιασμός των επενδυτικών ορίων, ο οποίος θα σταθμίζει με επιστημονική ακρίβεια τα οφέλη από την εισροή ξένου συναλλάγματος έναντι του βαρύ κοινωνικού κόστους της ακριβής στέγης.