Το ψυχολογικό «φράγμα» του 1 εκατομμυρίου ευρώ παραμένει σταθερό σημείο αναφοράς για την αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική. Ωστόσο, η αξία και η έκταση της ακίνητης περιουσίας που μπορεί να αποκτήσει κανείς με αυτό το ποσό διαφέρει σημαντικά, ανάλογα με την περιοχή, την ηλικία της κατασκευής και τον τύπο του ακινήτου.
Σύμφωνα με την Διευθύνουσα Σύμβουλο της Premier Realty (https://www.premier-realty.gr), Κορίνα Σαΐα, η αγορά πολυτελών κατοικιών παρουσιάζει δύο διακριτές τάσεις: από τη μία, τα νεόδμητα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης με μικρότερη επιφάνεια, και από την άλλη, οι παλαιότερες κατασκευές που προσφέρουν έως και διπλάσια τετραγωνικά μέτρα.
1. Νεόδμητα (2020 και μετά): Σύγχρονη Τεχνολογία με Περιορισμένα Τετραγωνικά
Στα Βόρεια Προάστια, ένα κεφάλαιο 1 εκατομμυρίου ευρώ (στο εύρος 900.000-1.100.000 ευρώ) οδηγεί κυρίως σε διαμερίσματα ή οροφοδιαμερίσματα:
- Κηφισιά (Κέντρο, Κεφαλάρι, Πολιτεία): Οι επιφάνειες κυμαίνονται από 111 έως 167 τ.μ. (διάμεσος 140 τ.μ.). Η Πολιτεία προσφέρει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα (119-177 τ.μ.), ενώ στο Κεφαλάρι η προσφορά είναι περιορισμένη.
- Φιλοθέη & Παλαιό Ψυχικό: Η σπανιότητα γης και οι περιορισμένοι συντελεστές δόμησης περιορίζουν τα νεόδμητα διαμερίσματα στα 100 τ.μ. περίπου.
Αντίθετα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η οικοδομική δραστηριότητα είναι πιο έντονη, επιτρέποντας την εύρεση διαμερισμάτων και μεζονετών:
- ‘Ανω Βούλα: Διαμερίσματα 120-172 τ.μ. (διάμεσος 137 τ.μ.) και μεζονέτες 114-206 τ.μ. (διάμεσος 161 τ.μ.).
- Κάτω Βούλα: Διαμερίσματα 92-123 τ.μ. (διάμεσος 105 τ.μ.) και μεζονέτες 116-133 τ.μ. (διάμεσος 124 τ.μ.).
- ‘Ανω Γλυφάδα: Διαμερίσματα 120-158 τ.μ. (διάμεσος 135 τ.μ.) και μεζονέτες 130-170 τ.μ. (διάμεσος 140 τ.μ.).
- Κάτω Γλυφάδα: Διαμερίσματα 90-150 τ.μ. (διάμεσος 118 τ.μ.) και μεζονέτες 112-161 τ.μ. (διάμεσος 135 τ.μ.).
Στις παραθαλάσσιες ζώνες της Κάτω Βούλας και Γλυφάδας, η εγγύτητα στη θάλασσα μπορεί να μειώσει την επιφάνεια κάτω από 100 τ.μ., καθιστώντας τα ακίνητα ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές. Στα άνω τμήματα, οι μεζονέτες είναι δημοφιλείς για οικογένειες που αναζητούν λειτουργικούς εξωτερικούς χώρους.
2. Κατασκευές 2000-2019: Μεγάλες Επιφάνειες και Μεζονέτες
Για όσους δίνουν προτεραιότητα στους άνετους χώρους και την ιδιωτικότητα, τα ακίνητα της περιόδου 2000-2019 προσφέρουν σημαντικά μεγαλύτερες επιφάνειες, με τις μεζονέτες να κυριαρχούν (συχνά με κήπο ή πισίνα):
- Εκάλη: Η κατεξοχήν περιοχή για μεγάλες επιφάνειες, με μεζονέτες 391-492 τ.μ. (διάμεσος 450 τ.μ.).
- Κηφισιά: Επιφάνειες 249-383 τ.μ. (διάμεσος 317 τ.μ.).
- Φιλοθέη & Παλαιό Ψυχικό: Σπάνιες μεζονέτες 270-280 τ.μ.
- ‘Ανω & Κάτω Βούλα: Διάμεσες επιφάνειες 258 τ.μ. και 229 τ.μ. αντίστοιχα.
- ‘Ανω & Κάτω Γλυφάδα: Διάμεσες επιφάνειες 226 τ.μ. και 208 τ.μ. αντίστοιχα.
3. Οι 4 Κρίσιμοι Παράγοντες για την Αξία ενός Ακινήτου 1 Εκατομμυρίου Ευρώ
Πέρα από την επιφάνεια, η πραγματική αξία ενός ακινήτου 1 εκατομμυρίου ευρώ εξαρτάται από:
- Το Κόστος Ανακαίνισης: Για ακίνητα 15-20 ετών, η τιμή αγοράς είναι μόνο η αρχή. Ενεργειακή αναβάθμιση, εκσυγχρονισμός εγκαταστάσεων και αισθητική ανανέωση μπορεί να προσθέσουν 500-1.000 ευρώ/τ.μ., αυξάνοντας τον συνολικό προϋπολογισμό σημαντικά.
- Λειτουργικά Έξοδα & Κοινόχρηστα: Μεγάλα ακίνητα (άνω των 300-400 τ.μ.) συνεπάγονται υψηλές δαπάνες συντήρησης. Αντίθετα, νεόδμητα διαμερίσματα Α+ κλάσης έχουν σχεδόν μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα και χαμηλά κοινόχρηστα.
- Αξία Οικοπέδου vs. Κτίσματος: Σε περιοχές όπως Φιλοθέη, Πολιτεία και Ψυχικό, η σπανιότητα γης και οι αυστηροί όροι δόμησης διατηρούν σταθερές τις αξίες των οικοπέδων, με τον αγοραστή να πληρώνει κυρίως την τοποθεσία.
- Επίδραση Έργων Υποδομής: Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, το έργο στο Ελληνικό και οι αναπλάσεις του παραλιακού μετώπου αυξάνουν την αξία, προσφέροντας μεγαλύτερες προοπτικές κεφαλαιακής υπεραξίας σε σχέση με τα πιο «σταθερά» Βόρεια Προάστια.
Η τελική απόφαση, σύμφωνα με την κ. Σαΐα, εξαρτάται από το προφίλ και τις ανάγκες του αγοραστή: αναζητά ένα νεόδμητο, ενεργειακά αποδοτικό ακίνητο με χαμηλά λειτουργικά έξοδα, ή μια παλαιότερη, ευρύχωρη μεζονέτα που απαιτεί ανακαίνιση;