Για να περιγράψουμε τη σημερινή κατάσταση της ελληνικής αγοράς κατοικίας, αρκούν δύο εντυπωσιακά στατιστικά στοιχεία: Σχεδόν το 75% των ακινήτων που άλλαξαν χέρια το 2025 ήταν ηλικίας άνω των είκοσι ετών, ενώ τα νεόδμητα αποτελούσαν ένα πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών συναλλαγών. Τα δεδομένα της REMAX Ελλάς σκιαγραφούν μια αγορά όπου η ζήτηση για στέγη παραμένει ισχυρή, αλλά η προσφορά σύγχρονων, νεόδμητων ακινήτων υστερεί σημαντικά.
Ως αποτέλεσμα, ένας μεγάλος αριθμός αγοραστών στρέφεται σε παλαιότερα διαμερίσματα και κατοικίες, αναζητώντας πρακτικές λύσεις σε μια αγορά που διαρκώς εξελίσσεται και θέτει νέα ερωτήματα σχετικά με την αξία, την ενεργειακή απόδοση, τη χρηματοδότηση και τις μελλοντικές υπεραξίες των ακινήτων.
Οι Κατοικίες Κυριαρχούν στις Συναλλαγές
Σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, το 74,8% των αγοραπωλησιών το 2025 αφορούσε κατοικίες. Ακολούθησαν τα οικόπεδα (14,3%), τα αγροτεμάχια (5,8%) και τα επαγγελματικά ακίνητα (5,1%). Αυτή η εικόνα επιβεβαιώνει ότι η κατοικία παραμένει η κύρια επιλογή των Ελλήνων αγοραστών ακινήτων.
Το ενδιαφέρον, όμως, γίνεται ακόμη πιο έντονο όταν εξετάζουμε την ηλικία των ακινήτων. Η έρευνα της REMAX Ελλάς αποκαλύπτει ότι το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν το 2025 ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα (έως 5 ετών) αντιστοιχούσαν μόλις στο 12,3% των συνολικών πωλήσεων. Τα ακίνητα ηλικίας 16-20 ετών συγκέντρωσαν 9,8%, ενώ τα 11-15 ετών μόλις 2% και τα 6-10 ετών μόλις 0,3%.
Η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών τα προηγούμενα χρόνια έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό κενό ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά. Αυτό ωθεί πολλούς αγοραστές να καταλήγουν σε παλαιότερα ακίνητα, τα οποία αποτελούν την πλειοψηφία του διαθέσιμου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά, οι νεόδμητες κατοικίες, όπου είναι διαθέσιμες, εξακολουθούν να προσελκύουν έντονο ενδιαφέρον λόγω των σύγχρονων χαρακτηριστικών και της υψηλότερης ενεργειακής τους απόδοσης.
Η Εικόνα στις Μεγάλες Αγορές
Η τάση αυτή είναι ακόμη πιο εμφανής στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στην Αττική, οι κατοικίες αντιπροσώπευσαν το 85,3% των συνολικών πωλήσεων μέσω του δικτύου της REMAX Ελλάς. Τα επαγγελματικά ακίνητα και τα οικόπεδα κατέλαβαν από 7,2%, ενώ τα αγροτεμάχια περιορίστηκαν στο 0,3%.
Στην Αττική, το 86,2% των κατοικιών που άλλαξαν χέρια ήταν άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα (έως 5 ετών) περιορίστηκαν στο 3,3%. Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου οι κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 87,4% των συνολικών πωλήσεων, με το 87% των κατοικιών που πωλήθηκαν να είναι άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα (έως 5 ετών) κάλυψαν μόλις το 2% των συναλλαγών.
Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι κατοικίες διατηρούν το μεγαλύτερο μερίδιο (69,4%), αλλά τα οικόπεδα καταλαμβάνουν σημαντικότερο χώρο (18,3%). Στην περιφέρεια, παρατηρείται επίσης μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων ακινήτων, με τις κατοικίες έως 5 ετών να αντιστοιχούν στο 17,9% των συναλλαγών, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από αυτό της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.
Η Αγορά Κατοικίας Απαιτεί Πλέον Περισσότερη Γνώση
Η σύνθετη εικόνα της αγοράς καθιστά τη διαδικασία αγοράς κατοικίας ολοένα και πιο απαιτητική. Το βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι» των Στράτου Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Παπαγεωργιάδη (επενδυτή-αναλυτή ακινήτων), παρουσιάζει τις βασικές γνώσεις που χρειάζεται κάθε ενδιαφερόμενος.
Στον πρόλογο, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, τονίζει ότι η απόκτηση κατοικίας είναι μια από τις σημαντικότερες αποφάσεις ζωής, που απαιτεί γνώση, προγραμματισμό και υπευθυνότητα. Οι συγγραφείς προτείνουν ως πρώτο κανόνα την επιλογή της σωστής τοποθεσίας, λαμβάνοντας υπόψη τον τόπο εργασίας, τις μετακινήσεις και τις οικογενειακές προοπτικές. Εξίσου σημαντικά θεωρούνται το μέγεθος του ακινήτου, η παλαιότητα, η κατάσταση ανακαίνισης και η ενεργειακή αναβάθμιση, παράμετροι που συχνά απαιτούν τη συμβολή ειδικών.
Η Ενεργειακή Αναβάθμιση Γίνεται Καθοριστικός Παράγοντας
Η ενεργειακή απόδοση αναδεικνύεται σε έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες της επόμενης δεκαετίας. Η μόνωση, ο τρόπος θέρμανσης, ο ηλιακός θερμοσίφωνας και ο φωτισμός επηρεάζουν άμεσα την ενεργειακή κατάταξη ενός ακινήτου. Η έγκαιρη αναβάθμιση μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά πιο συμφέρουσα. Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία, δεδομένου ότι πάνω από τα τρία τέταρτα των κατοικιών που πωλούνται σήμερα στην Ελλάδα είναι άνω των 20 ετών.
Η Τιμή Καθορίζει τον Χρόνο Πώλησης
Η πορεία μιας αγοραπωλησίας επηρεάζεται σημαντικά από την τιμή. Η αγορά εμφανίζει έλλειψη προσφοράς σε μικρά και προσιτά ακίνητα, ενώ υπάρχει αυξημένη προσφορά σε μεγαλύτερα και ακριβότερα. Ακίνητα με τιμή κάτω των 100.000 ευρώ πωλούνται ταχύτερα, ενώ όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή, τόσο μεγαλώνει ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής. Η διαπραγμάτευση οδηγεί σε μειώσεις τιμών, περίπου 9% στις χαμηλότερες αξίες και έως 14% στις υψηλότερες.
Οι υπερβολικές απαιτήσεις ορισμένων πωλητών συχνά οδηγούν τα ακίνητα σε μακρά παραμονή στην αγορά, καθώς απομακρύνονται από τα δεδομένα της αγοράς, αναγκάζοντας σε μεγαλύτερες μειώσεις τιμών αργότερα.
Τι Ζητούν Σήμερα οι Επενδυτές
Η αναζήτηση μεγαλύτερης ασφάλειας και προβλεψιμότητας χαρακτηρίζει πλέον και τους επενδυτές. Ζητούν σαφή εικόνα κόστους, χρονοδιαγράμματος και τεχνικών παραμέτρων από την αρχή. Η έννοια του «value partner», ενός συνεργάτη που συμμετέχει ενεργά στον σχεδιασμό και την υλοποίηση, είναι βασική. Η τεχνική γνώση, η διαφάνεια και η συνέπεια μειώνουν το επενδυτικό ρίσκο και χτίζουν σχέσεις εμπιστοσύνης.
Τα Διατηρητέα Αναζητούν Νέο Ρόλο
Περίπου 25.000 κτίρια σε όλη τη χώρα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, αλλά μεγάλος αριθμός παραμένει εγκαταλελειμμένος ή χρήζει αποκατάστασης. Η δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου στήριξης των ιδιοκτητών, η απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης, φορολογικά κίνητρα και η αξιοποίηση χρηματοδοτικών εργαλείων είναι απαραίτητα. Χωρίς ουσιαστική στήριξη, πολλά διατηρητέα κινδυνεύουν να καταστραφούν. Η αξιοποίησή τους ως κατοικιών, επαγγελματικών ή πολιτιστικών χώρων, μπορεί να τους δώσει νέα αξία.
Η εικόνα που καταγράφεται δείχνει ότι οι κατοικίες παραμένουν η βασική επιλογή των αγοραστών και τα παλαιότερα ακίνητα κυριαρχούν στις συναλλαγές. Παράλληλα, η ενεργειακή αναβάθμιση, η ανάγκη για νέα κτήρια, η σωστή τιμολόγηση, η επενδυτική διαφάνεια και η αξιοποίηση των διατηρητέων αναδεικνύονται σε κρίσιμα ζητήματα για το μέλλον της αγοράς ακινήτων.