Ο Σεπτέμβριος σηματοδοτεί όχι μόνο την επιστροφή στις πόλεις, αλλά και μια περίοδο έντονης κινητικότητας στην αγορά ενοικιάσεων. Φοιτητές, εργαζόμενοι, οικογένειες – πολλοί αναζητούν ή αλλάζουν στέγη, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να καλούνται να λάβουν μια φαινομενικά απλή απόφαση: ποιον και υπό ποιους όρους θα εμπιστευτούν το ακίνητό τους.
Ωστόσο, μια επιτυχημένη μίσθωση ξεκινά πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του ακινήτου, η επιλογή του κατάλληλου ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, η διαμόρφωση του μισθωτηρίου, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι κρίσιμοι παράγοντες που καθορίζουν την ομαλή εξέλιξη της σχέσης ιδιοκτήτη-ενοικιαστή.
Έναν πολύτιμο οδηγό προσφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Οι συμβουλές καλύπτουν όλο το φάσμα, από την προετοιμασία του ακινήτου μέχρι την παρακολούθηση της μίσθωσης.
Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι
Ο θεμελιώδης κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για την προβλεπόμενη χρήση. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει σχολαστικά την κατάσταση του σπιτιού, δίνοντας έμφαση σε βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Αυτά περιλαμβάνουν την άρτια λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών, την ακεραιότητα των κουφωμάτων, των μπαλκονιών, την ασφάλεια της εξώπορτας και οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και άνετη διαβίωση. Η βασική αρχή είναι σαφής: ένα ακίνητο που δεν είναι σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να προωθείται προς ενοικίαση.
Είναι επίσης σκόπιμο στο μισθωτήριο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έχει ελέγξει το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο. Όσο πιο σαφής είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοση, τόσο λιγότερες είναι οι πιθανότητες για μελλοντικές διαφωνίες.
ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση
Μια σημαντική υποχρέωση για τον ιδιοκτήτη είναι η ύπαρξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Αυτό είναι απαραίτητο για όλες τις μισθώσεις κύριων χώρων και έχει δεκαετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριών μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Συνεπώς, είναι ένα ζήτημα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν από την ολοκλήρωση της νέας μίσθωσης.
Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου
Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια στιγμιαία συναλλαγή, αλλά μια σχέση που ξεκινά και μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Επομένως, το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του: πληρωμή ενοικίου, κοινοχρήστων, λογαριασμών κοινής ωφέλειας, και σεβασμός στην περιουσία.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο, να γνωρίζει πλήρως τα στοιχεία του και ποιοι θα συγκατοικήσουν, σχηματίζοντας μια ολοκληρωμένη εικόνα της φερεγγυότητάς του. Είναι χρήσιμο να πληροφορηθεί για την τρέχουσα κατοικία του, τους λόγους μετακόμισης και, αν κριθεί σκόπιμο, να ζητήσει συστάσεις.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει πλήρη στοιχεία ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει πάντα να γίνεται χωρίς απαγορευμένες διακρίσεις.
Σε μισθώσεις ακινήτων μεγάλης αξίας, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει αξιόχρεο εγγυητή, συνήθως μέλος της οικογένειας του υποψήφιου, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για τις οικονομικές υποχρεώσεις.
Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο
Η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος είναι ιδιαίτερα επίκαιρη. Σε περίοδο όπου οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες δημιουργούν υψηλές προσδοκίες, χρειάζεται προσοχή. Το γεγονός ότι υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται προς μια συγκεκριμένη τιμή, δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση προκύπτει από τα εισπραττόμενα ενοίκια.
Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το καταβάλει.
Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια
Για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερη. Αυτή η διάρκεια είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, καθιστώντας οποιαδήποτε αναγραφή μικρότερης διάρκειας άκυρη.
Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας, εξοχικής ή προσωρινής κατοικίας, όπου η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των μερών. Επομένως, είναι κρίσιμο να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.
Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία
Η προφορική συμφωνία δεν επαρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση, απαιτείται έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό που να περιγράφει με σαφήνεια τους όρους της σχέσης. Στο μισθωτήριο πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή (με ΑΦΜ), η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια, τα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικήσουν στο μίσθιο.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση περίπλοκων ζητημάτων, συνιστάται η συνδρομή δικηγόρου. Τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ αποτελούν μια άμεση και προσιτή λύση.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ
Μετά τη συμφωνία, ακολουθεί η ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής. Είναι σημαντικό να μην συγχέεται η ηλεκτρονική δήλωση με το ιδιωτικό μισθωτήριο, καθώς η μία δεν υποκαθιστά την ανάγκη ενός αναλυτικού συμφωνητικού.
Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση
Μια συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ή εγγύηση πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου. Η εγγύηση πρέπει να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους, και όχι ως ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτόματα να κρατήσει. Είναι σημαντικό να αποτυπώνεται από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί.
Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά
Από τις πλέον πρακτικές συμβουλές είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις. Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά εάν η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να είναι στο δικό του όνομα ή αν δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Η σύσταση είναι να ολοκληρώνεται πρώτα η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή.
Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται και για τις υπόλοιπες παροχές (φυσικό αέριο, τηλέφωνο). Η σύσταση είναι να μην μισθώνεται ακίνητο με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη. Η σωστή μεταφορά της παροχής προστατεύει τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.
Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή
Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την εξόφληση των κοινοχρήστων, ώστε να αποφεύγονται προβλήματα που θα επιβαρύνουν τον ίδιο.
ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή
Για τους λογαριασμούς ύδρευσης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, στοιχεία που καλό είναι να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Συνιστάται η παρακολούθηση των λογαριασμών ώστε να μην συσσωρευτούν οφειλές σε βάρος του ιδιοκτήτη.
Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο
Το ακίνητο αποτελεί σημαντικό περιουσιακό στοιχείο. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους (φωτιά, πλημμύρα, σεισμός). Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, μπορεί να οδηγήσει σε διπλή οικονομική απώλεια.
Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο
- Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
- Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
- Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
- Μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.
Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα
Ίσως η πιο απλή, αλλά και σημαντικότερη συμβουλή. Η μίσθωση κατοικίας είναι σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η συνεννόηση μπορούν να λύσουν ζητήματα πριν οδηγηθούν σε δαπανηρές αντιδικίες.
Τελικά, το σωστό νοίκιασμα δεν κρίνεται από την ταχύτητα εύρεσης ενοικιαστή ή το ύψος του μισθώματος, αλλά από τη σταθερή καταβολή του ενοικίου, την τήρηση των υποχρεώσεων, την προστασία του ακινήτου και την παράδοσή του χωρίς εκκρεμότητες. Ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα».