Οι δικαστικές αίθουσες έχουν μετατραπεί σε “ναρκοπέδιο” για τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), καθώς παρατηρείται αύξηση των δικαστικών αποφάσεων που επιβάλλουν “φρένο” σε πλειστηριασμούς και διαταγές πληρωμής. Η Δικαιοσύνη, εφαρμόζοντας αυστηρή ερμηνεία στην τυπική διαδικασία των τιτλοποιήσεων και των μεταβιβάσεων δανείων, εντοπίζει σοβαρά κενά στην νομιμοποίηση των servicers, οδηγώντας σε ακυρώσεις πράξεων εκτέλεσης.
Δύο πρόσφατες αποφάσεις, μία από το Πρωτοδικείο Αθηνών (Φεβρουάριος 2026) και μία από το Εφετείο Λαμίας, αναδεικνύουν τις “αχιλλείες πτέρνες” των funds: την ελλιπή δημοσιότητα των συμβάσεων και την αδυναμία απόδειξης της αλυσίδας νομιμοποίησης.
Η πιο πρόσφατη ήττα για τους servicers καταγράφηκε στις 3 Φεβρουαρίου 2026, με την υπ’ αριθμόν 471/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (οι οφειλέτες εκπροσωπήθηκαν από το γραφείο Νικολακέας & Συνεργάτες). Το δικαστήριο, δεχόμενο ανακοπή δανειοληπτών, ακύρωσε τόσο την επιταγή προς πληρωμή όσο και την έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακινήτου.
Στην εν λόγω περίπτωση, το πρόβλημα δεν αφορούσε την ύπαρξη της οφειλής, αλλά θίγει το ζήτημα του “ποιος” ζητούσε την είσπραξή της. Η εταιρεία διαχείρισης είχε υποστεί αλλαγές στην επωνυμία και την έδρα της κατά τη διάρκεια των ετών. Ωστόσο, κατά την κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής πληρωμής, παρέλειψε να προσκομίσει την κρίσιμη τροποποιητική σύμβαση διαχείρισης που πιστοποιούσε αυτές τις αλλαγές.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η προσκόμιση της τροποποιητικής σύμβασης ήταν αναγκαία βάσει του Ν. 5072/2023, ώστε να αποδειχθεί η ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή. Η απουσία αυτού του εγγράφου δημιούργησε ένα κενό στην απόδειξη της νομιμοποίησης, καθιστώντας άκυρη τη διαδικασία εκτέλεσης. Το σκεπτικό της απόφασης είναι σαφές: δεν αρκεί η ιδιότητα του διαχειριστή, αλλά απαιτείται πλήρης και έγγραφη απόδειξη σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.
“Όχι” στις Αόριστες Περιλήψεις
Αντίστοιχα, εστιάζοντας στην ποιότητα της πληροφόρησης, κινήθηκε η υπ’ αριθμόν 131/2025 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λαμίας (τους οφειλέτες εκπροσώπησε το γραφείο Λεκκάκου & Συνεργάτες). Το δικαστήριο ανέστειλε πλειστηριασμό ακινήτου εγγυητών, εντοπίζοντας παραβίαση των κανόνων δημοσιότητας του Ν. 4354/2015.
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, οι εταιρείες διαχείρισης οφείλουν να δημοσιεύουν στο Ενεχυροφυλακείο συγκεκριμένες και όχι αόριστες περιλήψεις των συμβάσεων ανάθεσης. Στην υπό κρίση περίπτωση, οι δημοσιευθείσες περιλήψεις δεν ανέφεραν:
- Τις συγκεκριμένες απαιτήσεις προς διαχείριση.
- Το στάδιο μη εξυπηρέτησης κάθε απαίτησης.
- Την αμοιβή της διαχείρισης.
Αντ’ αυτού, ο servicer αρκέστηκε σε γενικές αναφορές περί “λοιπών ουσιωδών όρων”. Το Εφετείο έκρινε ότι αυτή η πρακτική παραβιάζει τον συστατικό τύπο της δημοσιότητας, καθιστώντας την ανάθεση ελαττωματική. Επιπρόσθετα, εντοπίστηκε “χρονικό κενό” στην εξουσία είσπραξης κατά τη μεταβατική περίοδο μεταξύ διαδοχικών τιτλοποιήσεων, γεγονός που κλόνισε περαιτέρω τη νομιμότητα της επίσπευσης του πλειστηριασμού.
Το Μήνυμα της Δικαιοσύνης
Οι δύο αυτές αποφάσεις αναδεικνύουν ένα κοινό μοτίβο: Η μαζική μεταβίβαση δανείων μέσω τιτλοποιήσεων και η ανάθεση της διαχείρισής τους σε servicers έχουν δημιουργήσει μια πολύπλοκη γραφειοκρατική διαδικασία, στην οποία συχνά χάνονται κρίσιμα έγγραφα ή παρακάμπτονται τυπικές προϋποθέσεις για χάρη της ταχύτητας.
Ωστόσο, τα δικαστήρια υιοθετούν μια αυστηρή ερμηνεία των δικονομικών κανόνων. Όπως τονίζεται στην απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, η δυνατότητα ελέγχου της νομιμοποίησης από τον οφειλέτη αποτελεί θεμελιώδη δικονομική εγγύηση. Όταν οι servicers δεν προσκομίζουν την πλήρη αλυσίδα των εγγράφων (από την αρχική σύμβαση έως την τελευταία τροποποίηση επωνυμίας) ή όταν δημοσιεύουν αόριστες περιλήψεις, η εκτελεστική διαδικασία καθίσταται ευάλωτη και ακυρώσιμη.
Για τους δανειολήπτες, οι εξελίξεις αυτές προσφέρουν σημαντικά νομικά “όπλα” άμυνας. Όπως επισημαίνουν δικηγόροι, ένας δανειολήπτης, σε συνεργασία με τον νομικό του εκπρόσωπο, πρέπει να αναζητήσει και να ελέγξει εξονυχιστικά πολλά έγγραφα στον φάκελο της εκτέλεσης (διαταγή πληρωμής ή έκθεση κατάσχεσης), καθώς η έλλειψη ή η αοριστία τους μπορεί να οδηγήσει σε ακυρότητα της διαδικασίας.
Μεταξύ των εγγράφων που χρήζουν προσεκτικού ελέγχου περιλαμβάνονται τα έγγραφα νομιμοποίησης του servicer, οι συμβάσεις πώλησης και ανάθεσης διαχείρισης, το περιεχόμενο της δημοσίευσης στο Ενεχυροφυλακείο, η αλληλουχία των συμβάσεων μεταβίβασης της διαχείρισης του δανείου και η ορθότητα της κοινοποίησης εγγράφων στον οφειλέτη.
Τα δικαστήρια, μέχρι στιγμής, αποδεικνύουν ότι εξετάζουν με μεγάλη αυστηρότητα τα τυπικά κενά και καταλήγουν σε αποφάσεις υπέρ των δανειοληπτών, οι οποίοι τα εντοπίζουν και τα εκθέτουν με τις ανακοπές τους.