Μια πλήρως τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας καθιερώνεται με τον νόμο 5326/2026 που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026). . Η νέα ρύθμιση αφορά ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Όπως υπογραμμίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), ο πυρήνας της μεταρρύθμισης έγκειται στο ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση καθίσταται πλέον υποχρεωτική. Αποτελεί απαράβατη προϋπόθεση για τη συζήτηση των σχετικών αγωγών στα δικαστήρια, καθώς χωρίς την ολοκλήρωσή της τα ένδικα μέσα θα απορρίπτονται ως απαράδεκτα. Παράλληλα, θεσπίζεται ο ειδικός θεσμός του κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης. Η έναρξη ισχύος των νέων διατάξεων έχει οριστεί για τη 16η Σεπτεμβρίου 2026. Τα βήματα της διαδικασίας και η υποχρεωτική εμπλοκή του Δημοσίου Για να κατοχυρώσει την κυριότητα ενός ακινήτου ένας νομέας που το κατέχει επί δεκαετίες, οφείλει να ακολουθήσει μια αυστηρά καθορισμένη σειρά ενεργειών: Επιλογή διαμεσολαβητή: Επιλέγεται διαπιστευμένος νομικός από το ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο. Καταχώριση στο Κτηματολόγιο: Συντάσσεται και υποβάλλεται το «φύλλο βασικών στοιχείων» με την καταβολή παγίου τέλους. Η καταχώριση ολοκληρώνεται υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Τήρηση προθεσμίας 30 ημερών: Η πρόσκληση για την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία πρέπει να αποσταλεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο, επί ποινή ακυρότητας του πρακτικού. Συμμετοχή του Δημοσίου: Το Δημόσιο, οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ μετέχουν υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση μέσω εκπροσώπων του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ) ή έμμισθων δικηγόρων, ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης. Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν από τη συνεδρία. Αν οι αρμόδιες υπηρεσίες του Δημοσίου δεν αποστείλουν έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, παράγεται τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων. Η παράλειψη ή η εκπρόθεσμη αποστολή του σχετικού εγγράφου από τους αρμόδιους δημοσίους υπαλλήλους συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα (άρθρο 109 ν. 3528/2007), επιφέροντας αυστηρές διοικητικές κυρώσεις. Σε περίπτωση αδικαιολόγητης απουσίας των εναγομένων στη συνεδρία, το δικαστήριο επιβάλλει αυξημένη δικαστική δαπάνη. Τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία και ο φάκελος χρησικτησίας Για τη σύνταξη έγκυρου πρακτικού διαμεσολάβησης, ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται να προσκομίσει στον διαμεσολαβητή έναν πλήρη αποδεικτικό φάκελο, ο οποίος περιλαμβάνει: Τουλάχιστον δύο (2) από τα εξής έγγραφα: Αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα. Μισθωτήρια συμβόλαια (ως εκμισθωτής) ή αποδείξεις είσπραξης ενοικίων. Δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών. Οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επισκευή. Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας (π.χ. προσαρτημένα σε τίτλους ή συμβόλαια). Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής συνταχθέν προ τουλάχιστον 20 ετών με βεβαία χρονολογία. Δύο (2) ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων: Με ρητή αναφορά σε συμπληρωμένη 20ετή νομή έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, καθώς και πλήρη προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων. Έντυπο Ε9 δεκαετίας: Αποδεικτικό δήλωσης του ακινήτου στην εφορία για τουλάχιστον 10 έτη πριν από τη διαδικασία. Όλα τα ανωτέρω έγγραφα επισυνάπτονται από τον διαμεσολαβητή σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό. Πριν από την καταχώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό. Ο φόρος χρησικτησίας υπολογίζεται με συντελεστή 3% (ισόποσος με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων) και υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ. Εξαιρέσεις, οριζόντιες ιδιοκτησίες και μεταβατικές διατάξεις Η νέα διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που υπάγονται στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα. Όσον αφορά τις οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η διόρθωση γίνεται με τη διαδικασία της αίτησης (εκούσια δικαιοδοσία). Ωστόσο, εάν ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, είναι υποχρεωτική η άσκηση αγωγής κατά του Ελληνικού Δημοσίου και η προσφυγή στην υπαγωγή της νέας διαδικασίας διαμεσολάβησης. Τέλος, για εκκρεμείς υποθέσεις όπου έχει ήδη υπογραφεί πρακτικό επίτευξης συμφωνίας ενώπιον Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή, τα πρακτικά πρέπει να υποβληθούν εκ νέου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενα υποχρεωτικά από το σύνολο των προβλεπόμενων αποδεικτικών στοιχείων. Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία και το Δημόσιο δηλώσει ότι δεν αντιλέγει, η εγγραφή διορθώνεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο με αιτία κτήσης την «έκτακτη χρησικτησία», επιτρέποντας τη διευθέτηση της περιουσίας χωρίς τη διεξαγωγή δίκης.
Επικαιρότητα