Η Ελλάδα βρίσκεται στο επίκεντρο της σοβαρότερης στεγαστικής κρίσης που αντιμετωπίζει η Ευρωπαϊκή Ένωση, με δραματικές επιπτώσεις στην κοινωνική συνοχή, την αντιμετώπιση της φτώχειας, την υγεία του πληθυσμού και το δημογραφικό πρόβλημα.
Σύμφωνα με ένα πρόσφατο έγγραφο εργασίας του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), τα στοιχεία που αφορούν τη χώρα μας σκιαγραφούν μια ζοφερή πραγματικότητα, η οποία υπερβαίνει κατά πολύ την αντίστοιχη εικόνα σε οποιαδήποτε άλλη ευρωπαϊκή χώρα. Η ανάλυση του ΔΝΤ παρουσιάζει μια εξαιρετικά ανησυχητική κατάσταση για τα ελληνικά νοικοκυριά, τα οποία καταγράφουν αρνητικές πρωτιές σε όλους τους βασικούς δείκτες:
- Δυσβάσταχτο κόστος: Τα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους για στέγαση σε ολόκληρη την ΕΕ27, με το ποσοστό να αγγίζει σχεδόν το 35% για το 2025.
- Υπερβολική επιβάρυνση: Η Ελλάδα βρίσκεται μακράν στην πρώτη θέση όσον αφορά την υπερβολική επιβάρυνση από το κόστος στέγασης. Το ποσοστό του πληθυσμού που πλήττεται ξεπερνά το 25%, ενώ ο μέσος όρος της ΕΕ κινείται κάτω από το 10%.
- Έκρηξη ληξιπρόθεσμων οφειλών: Εντυπωσιακό είναι το ποσοστό άνω του 40% των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν ληξιπρόθεσμες οφειλές σχετιζόμενες με τη στέγαση, όπως ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Το ποσοστό αυτό είναι υπερδιπλάσιο από αυτό της δεύτερης χώρας στη λίστα, της Ρουμανίας (κάτω από 20%).
- Κορυφαία ανησυχία: Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι Έλληνες που εκφράζουν ανησυχία για την ικανότητά τους να βρουν ή να διατηρήσουν μια επαρκή στέγη είναι σημαντικά περισσότεροι από ό,τι σε ολόκληρη την υπόλοιπη Ευρώπη.
- Συνωστισμός και στέρηση: Η χώρα μας παρουσιάζει πολύ υψηλά ποσοστά συνωστισμού ή υπερπληθυσμού στις κατοικίες, φτάνοντας σχεδόν το 28% – δηλαδή, σχεδόν ένα στα τρία νοικοκυριά ζει σε σπίτια που είναι ανεπαρκή για τις ανάγκες τους. Παράλληλα, η Ελλάδα εμφανίζει υψηλά ποσοστά σοβαρής στεγαστικής στέρησης, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης συνεχίζει να μειώνεται.
Βαθιές κοινωνικές πληγές
Οι γεωγραφικοί χάρτες της έκθεσης υπογραμμίζουν ότι οι συνέπειες αυτού του στεγαστικού βάρους είναι σαρωτικές για την Ελλάδα. Ειδικότερα:
- Υπάρχει η ισχυρότερη συσχέτιση στην Ευρώπη μεταξύ της αύξησης του κόστους στέγασης και της αύξησης του κινδύνου φτώχειας.
- Η Ελλάδα καταγράφει τη μεγαλύτερη επιδείνωση στην υποκειμενική αντίληψη της υγείας (ως κακή ή πολύ κακή) που αποδίδεται στην πίεση από το κόστος στέγασης.
- Τα υψηλά κόστη στέγασης μειώνουν αισθητά τη συμμετοχή στο εργατικό δυναμικό και λειτουργούν ως ισχυρό αντικίνητρο για την απόκτηση παιδιών, επιδεινώνοντας έτσι το ήδη σοβαρό δημογραφικό πρόβλημα.
Η πανευρωπαϊκή διάσταση: Ένα πολύπλοκο παζλ
Η έκθεση των οικονομολόγων του Ταμείου, με τίτλο «The (Many) Consequences of the Housing Affordability Problem in the EU» των J.-J. Hallaert και I. Vassileva, εξετάζει διεξοδικά το στεγαστικό πρόβλημα σε ολόκληρη την Ευρώπη, αναδεικνύοντας κρυφές πτυχές της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης.
Παρά την έντονη κοινωνική αναταραχή και τις διαδηλώσεις σε πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, το ΔΝΤ επισημαίνει ένα στατιστικό παράδοξο: τα επίσημα μακροοικονομικά δεδομένα δεν δείχνουν μια γενικευμένη, μακροχρόνια επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας. Το ποσοστό των Ευρωπαίων που θεωρούν τη στέγαση ως ένα από τα δύο σημαντικότερα προσωπικά τους προβλήματα αυξήθηκε κατά 80% μεταξύ 2015 και 2025. Ωστόσο, δείκτες όπως το μέσο κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα παρουσίασαν πτώση από τις αρχές της δεκαετίας του 2010, με εξαίρεση μια σύντομη αναζωπύρωση κατά την περίοδο της πανδημίας και της ενεργειακής κρίσης.
Η έκθεση εξηγεί αυτό το χάσμα αναφέροντας ότι τα στατιστικά στοιχεία συχνά υποεκτιμούν το πρόβλημα. Οι νέοι αναγκάζονται να παραμένουν περισσότερο στο σπίτι των γονιών τους ή να συγκατοικούν, γεγονός που αυξάνει τεχνητά το καταγεγραμμένο εισόδημα του «νοικοκυριού» και συγκαλύπτει την αδυναμία τους να συντηρήσουν δική τους κατοικία. Επιπλέον, ο εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή (HICP) περιλαμβάνει μόνο τα ενοίκια και όχι το κόστος αγοράς κατοικίας, αποκρύπτοντας έτσι το πραγματικό οικονομικό βάρος για τους νέους αγοραστές. Το πρόβλημα είναι στοχευμένο και πλήττει δυσανάλογα τους νέους, τα χαμηλά εισοδήματα, τους ενοικιαστές και όσους ζουν στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης και ο ρόλος των επενδυτών
Σε επίπεδο ΕΕ27, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης υποχώρησε από το 71% το 2012 στο 68,5% το 2025. Σημαντικό ρόλο σε αυτό διαδραμάτισαν τα χαμηλά επιτόκια της προηγούμενης δεκαετίας, τα οποία ώθησαν θεσμικούς επενδυτές (όπως ασφαλιστικά και συνταξιοδοτικά ταμεία) στην αγορά ακινήτων αναζητώντας υψηλότερες αποδόσεις. Αυτή η εξέλιξη μείωσε το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για τους μεμονωμένους αγοραστές, ασκώντας ανοδική πίεση στις τιμές.
Το ΔΝΤ καταγράφει τρεις βασικούς μηχανισμούς μέσω των οποίων το στεγαστικό πρόβλημα πλήττει τους ευρωπαϊκούς πληθυσμούς:
- Υποβάθμιση της ποιότητας ζωής: Η έλλειψη κοινωνικής κατοικίας (της οποίας το απόθεμα μειώνεται από το 2010) οδηγεί σε αύξηση της αστεγίας, συνωστισμό και διαβίωση σε ακατάλληλα σπίτια.
- Χαμένες ευκαιρίες και εργασιακή στασιμότητα: Το υψηλό κόστος εμποδίζει τους εργαζομένους να μετακινηθούν σε περιοχές με ευνοϊκές θέσεις εργασίας. Αυτό δημιουργεί ελλείψεις σε βασικά επαγγέλματα (π.χ. εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές) στα μεγάλα αστικά κέντρα και συμβάλλει στην τοπική συγκέντρωση της ανεργίας, μειώνοντας τη συνολική οικονομική ανάπτυξη της Ευρώπης. Το στεγαστικό πρόβλημα, σύμφωνα με το ΔΝΤ, δεν αντανακλά απλώς τη φτώχεια, αλλά και τη δημιουργεί.
- Περικοπή βασικών αναγκών (υγεία και γονιμότητα): Για να μπορέσουν να πληρώσουν το ενοίκιο ή τη δόση του δανείου, πολλά νοικοκυριά αναγκάζονται να μειώσουν τις δαπάνες για ιατροφαρμακευτική περίθαλψη, διατροφή και εκπαίδευση. Το στρες που προκαλείται από την αβεβαιότητα της στέγασης επηρεάζει την ψυχική υγεία, ενώ η οικονομική πίεση και η έλλειψη χώρου οδηγούν τα ζευγάρια στην αναβολή της τεκνοποίησης, με αποτέλεσμα τη ραγδαία πτώση των ποσοστών γονιμότητας (από 1,57 το 2010 σε 1,34 το 2024 στην ΕΕ).
Η τηλεργασία ως «ανάχωμα» στην κρίση
Ένα απροσδόκητο και ενδιαφέρον εύρημα της έκθεσης είναι ότι, ενώ οι αρνητικές επιπτώσεις του κόστους στέγασης αυξάνονταν συνεχώς πριν από την πανδημία, αυτή η τάση παρουσίασε μια ελαφριά υποχώρηση τα τελευταία χρόνια. Το ΔΝΤ αποδίδει αυτό το γεγονός στην ευρεία υιοθέτηση της τηλεργασίας.
Η δυνατότητα εργασίας από το σπίτι επέτρεψε σε πολλούς να μετακομίσουν σε περιοχές με πιο προσιτή στέγη και διευκόλυνε τον συνδυασμό καριέρας και φροντίδας παιδιών, μετριάζοντας έτσι εν μέρει το δημογραφικό και εργασιακό πλήγμα. Τέλος, η έκθεση τονίζει ότι οι στοχευμένες κοινωνικές παροχές παραμένουν κρίσιμες, καθώς αποδεδειγμένα αμβλύνουν τον αρνητικό κοινωνικό αντίκτυπο της ακρίβειας στη στέγαση.