Μια ξεκάθαρη στάση υιοθετούν τα δικαστήρια, στέλνοντας ένα ηχηρό μήνυμα μέσα από τις αποφάσεις τους: «Κανένα σπίτι στα χέρια servicer»!
Οι δικαστές αρχίζουν να διαπιστώνουν ότι εταιρείες που αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς, είναι στην πραγματικότητα συνδεδεμένες με τους servicers που έχουν επισπεύσει τους εν λόγω πλειστηριασμούς. Με αυτόν τον τρόπο, παραβιάζεται η νομοθεσία, η οποία απαγορεύει ρητά στις εταιρείες διαχείρισης δανείων να αγοράζουν οι ίδιες τα ακίνητα που διαχειρίζονται και «βγάζουν» στο σφυρί.
Ως απάντηση, οι τράπεζες και οι servicers προβάλλουν το επιχείρημα ότι αυτή η πρακτική υιοθετείται για το «καλό»: πολλά ακίνητα δεν βρίσκουν αγοραστή στους πλειστηριασμούς, οδηγώντας σε άγονους πλειστηριασμούς και καθυστέρηση στην εκκαθάριση των κόκκινων δανείων. Οι συνδεδεμένες εταιρείες των servicers, υποτίθεται, παρέχουν μια λύση, αποτρέποντας τους άγονους πλειστηριασμούς και διευκολύνοντας τη μεταπώληση των ακινήτων.
Καταστρατήγηση της Απαγόρευσης
Αυτό το επιχείρημα θα μπορούσε να έχει κάποια βάση εάν εξετάζαμε το ζήτημα αποκλειστικά από την πλευρά των εταιρειών που καλούνται να διαχειριστούν δάνεια δισεκατομμυρίων, που άφησε πίσω της η οικονομική κρίση.
Ωστόσο, ο νομοθέτης έχει θέσει σαφή απαγόρευση στους servicers να αγοράζουν ακίνητα από πλειστηριασμούς που οι ίδιοι επισπεύδουν. Ο στόχος ήταν η αποτροπή ενός «πλιατσικιού» από τις εταιρείες διαχείρισης στα περιουσιακά στοιχεία των δανειοληπτών, το οποίο θα προκαλούσε σοβαρά κοινωνικά και πολιτικά προβλήματα.
Ο νόμος 4354/2015 (άρθρο 1, παρ. 1ε) είναι σαφής: Απαγορεύεται ρητά στις εταιρείες διαχείρισης να αποκτούν, μέσω πλειστηριασμού, ακίνητη περιουσία που συνδέεται με τα δάνεια τα οποία διαχειρίζονται.
Παρά την απαγόρευση, η πρακτική της δημιουργίας θυγατρικών εταιρειών (REOCOs) για την παράκαμψη αυτού του σκοπού παραμένει συχνή. Πλέον, όμως, η Δικαιοσύνη επεμβαίνει, προχωρώντας στην άρση της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου και ακυρώνοντας τις αμφισβητούμενες πράξεις.
Δικαίωση και σε Ασφαλιστικά Μέτρα
Η πρώτη απόφαση ακύρωσης πλειστηριασμού εκδόθηκε πέρυσι στη Θεσσαλονίκη. Πρόσφατα, εκδόθηκε νέα δικαστική απόφαση –αυτή τη φορά σε επίπεδο ασφαλιστικών μέτρων– που δικαίωσε έναν ακόμη δανειολήπτη με το ίδιο σκεπτικό.
Στη δεύτερη αυτή περίπτωση, η επισπεύδουσα εταιρεία διαχείρισης ήταν η «doValue Greece» (για δάνεια του fund Cairo), ενώ πλειοδότρια στον πλειστηριασμό (έναντι 97.001 ευρώ) αναδείχθηκε η «CAIRO ESTATE II ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.».
Ο δανειολήπτης, με τον πρώτο λόγο της ανακοπής του, επεσήμανε την ακυρότητα του πλειστηριασμού και της επιταγής προς απόδοση του ακινήτου, λόγω παραβίασης της διάταξης του άρθρου 1 §1ε’ του Ν. 4354/2015.
Τα στοιχεία που προσκομίστηκαν και οδήγησαν στη δικαίωση του δανειολήπτη ήταν αδιάσειστα:
- Άμεσος έλεγχος: Από τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις προκύπτει ότι η CAIRO ESTATE II ελέγχεται ουσιαστικά από τον όμιλο doValue, με σκοπό την απόκτηση των ακινήτων που αποτελούν εξασφάλιση της τιτλοποίησης Cairo II, και υπάγεται στον έλεγχο του ίδιου επενδυτή.
- Οι εγγραφές στο ΓΕΜΗ: Στην καταχώριση της CAIRO ESTATE II στο ΓΕΜΗ αναφέρεται ρητά ότι η εταιρεία προχωρά στην «απόκτηση πάσης φύσεως ακινήτων κατόπιν υποδείξεως ή εν γένει συνεννόησης με την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων doValue Greece».
- Ταυτοπροσωπία εκπροσώπων: Ο εκπρόσωπος της CAIRO ESTATE II, ο οποίος υπέβαλε την αίτηση συμμετοχής στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό, ήταν ταυτόχρονα ενεργό μέλος της διοίκησης της doValue Greece, με δικαίωμα εκπροσώπησης κατά τον κρίσιμο χρόνο διενέργειας του πλειστηριασμού.
Τον δανειολήπτη εκπροσώπησε ο δικηγόρος Γιώργος Καλτσάς.
Η Πρώτη Σημαντική Απόφαση
Ιδιαίτερη βαρύτητα είχε η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών), η οποία εκδόθηκε το 2025 και δικαίωσε δανειολήπτη για τους ίδιους λόγους.
Η υπόθεση αφορούσε τον πλειστηριασμό ενός διαμερίσματος με επισπεύδουσα την CEPAL HELLAS, η οποία ενεργούσε για λογαριασμό του fund ORION X. Στον πλειστηριασμό, υπερθεματίστρια (αγοράστρια) αναδείχθηκε η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων REOCO ORION X ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.
Το δικαστήριο έκανε δεκτό τον ισχυρισμό της δανειολήπτριας ότι η συμμετοχή της REOCO ORION X αποτελούσε ξεκάθαρη καταστρατήγηση του νόμου, καθώς οι δύο εταιρείες είχαν κοινή έδρα και κοινή μετοχική σύνθεση, ενώ υπήρχε προφανής συνάφεια της επωνυμίας της υπερθεματίστριας (Reoco Orion X) με την αλλοδαπή εταιρεία ειδικού σκοπού (Orion X), τη διαχείριση της οποίας είχε η Cepal.
Το Πρωτοδικείο, επικαλούμενο νομολογία του Αρείου Πάγου (ΟλΑΠ 2/2013), προχώρησε στην άρση της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου, κρίνοντας ότι η νομική προσωπικότητα της εταιρείας χρησιμοποιήθηκε καταχρηστικά, για να παρακαμφθεί η απαγόρευση του νόμου. Ως εκ τούτου, ακύρωσε την έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού και κατακύρωσης, καθώς και την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης.