Η δυναμική άνοδος των τιμών των ακινήτων, η αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης ωθούν την αγορά ακινήτων προς νέες καινοτόμες επενδυτικές μορφές. Ένας τέτοιος θεσμός, που κερδίζει έδαφος, είναι η συνιδιοκτησία ακινήτων (fractional ownership), μια ιδέα εδραιωμένη σε ώριμες αγορές του εξωτερικού, η οποία πλέον κάνει τα πρώτα της βήματα στην Ελλάδα, εστιάζοντας κυρίως στον τομέα των premium και εξοχικών κατοικιών.
Σε αντίθεση με την παραδοσιακή μέθοδο αγοράς ακινήτου, το fractional ownership επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο να αποκτήσει ένα ποσοστό ιδιοκτησίας, αντί για το σύνολο. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να συμμετέχει στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου υψηλής αξίας με ένα σημαντικά μικρότερο αρχικό κεφάλαιο. Παράλληλα, διασφαλίζει δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για καθορισμένο χρονικό διάστημα, ενώ, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης, μπορεί να μοιράζεται και στα οικονομικά οφέλη από την αξιοποίησή του.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει η Owners, μια εταιρεία που δραστηριοποιείται στην ελληνική αγορά του fractional ownership, η Ελλάδα αναδεικνύεται ως μια αγορά με ιδιαίτερες προοπτικές για την ανάπτυξη αυτού του μοντέλου. Η ισχυρή διεθνής τουριστική κίνηση, η αυξανόμενη ζήτηση για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, η παρουσία διεθνών επενδυτών και η ανάπτυξη δημοφιλών περιοχών όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα κορυφαία νησιωτικά θέρετρα, δημιουργούν ένα ευνοϊκό περιβάλλον για την περαιτέρω ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας στα επόμενα χρόνια.
Ο Κώστας Παππάς, διευθύνων σύμβουλος της Owners, εκτιμά ότι, καθώς το fractional ownership βρίσκεται ακόμη σε αρχικά στάδια ανάπτυξης στην Ελλάδα, προσφέρει ελκυστικές ευκαιρίες για όσους επιλέξουν να ασχοληθούν έγκαιρα με αυτό το μοντέλο. Επισημαίνει ότι παρόμοιες αμφιβολίες είχαν εκφραστεί και κατά την εμφάνιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω Airbnb, πριν αυτές καθιερωθούν ως μια από τις σημαντικότερες μορφές τουριστικής αξιοποίησης ακινήτων.
Ο κ. Παππάς διευκρινίζει ότι η ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας δεν είναι απλώς η διάθεση ενός ακινήτου σε περισσότερους ιδιοκτήτες. Απαιτεί συστηματική νομική δομή, άρτια τεχνολογική υποδομή, εξελιγμένο σύστημα κρατήσεων, αποτελεσματική λειτουργική διαχείριση και προσεκτικά επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Αυτοί οι παράγοντες εξηγούν, όπως τονίζει, γιατί ο θεσμός βρίσκεται ακόμη στα πρώτα του βήματα στην Ελλάδα.
Επιπλέον, ο κ. Παππάς παρατηρεί μια σταδιακή αλλαγή στην αντίληψη περί ιδιοκτησίας. Για δεκαετίες, η απόλυτη κατοχή ενός ακινήτου κυριαρχούσε. Ωστόσο, οι αυξημένες αξίες των ακινήτων και το κόστος χρηματοδότησης ωθούν ολοένα και περισσότερους επενδυτές να εξετάζουν μοντέλα που προσφέρουν πρόσβαση σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας, χωρίς να δεσμεύεται ολόκληρο το επενδυτικό τους κεφάλαιο.
Η Διαφορά από την Αγορά Εξοχικής Κατοικίας
Ο επικεφαλής της Owners υποστηρίζει ότι η επιλογή μεταξύ της αγοράς μιας εξοχικής κατοικίας και της συνιδιοκτησίας δεν αφορά μόνο την απόδοση της επένδυσης, αλλά συνολικά τον τρόπο διαχείρισης του κεφαλαίου. Η αγορά μιας premium εξοχικής κατοικίας απαιτεί σημαντικό αρχικό κεφάλαιο και συνεπάγεται σταθερά λειτουργικά έξοδα, όπως ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, καθαριότητες και επισκευές, ανεξάρτητα από τη συχνότητα χρήσης του ακινήτου κατά τη διάρκεια του έτους.
Επιπλέον, αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να αξιοποιήσει το ακίνητο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να αναλάβει την προβολή στις πλατφόρμες, τη διαχείριση των κρατήσεων, την επικοινωνία με τους επισκέπτες, τα check-in/check-out, τους καθαρισμούς, τη συντήρηση και τη συνολική λειτουργία του ακινήτου, είτε αυτοπροσώπως είτε αναθέτοντας τις εργασίες σε τρίτους.
Η συνιδιοκτησία, αντίθετα, μεταφέρει αυτές τις αρμοδιότητες σε επαγγελματική διαχείριση. Ο επενδυτής χρησιμοποιεί το ακίνητο στις περιόδους που του αναλογούν, ενώ η καθημερινή λειτουργία, η συντήρηση και η περαιτέρω αξιοποίηση οργανώνονται από εξειδικευμένο φορέα.
Κεφάλαιο, Διασπορά και Ευελιξία
Ο κ. Παππάς τονίζει ότι ένα βασικό πλεονέκτημα του μοντέλου είναι η πιο αποτελεσματική αξιοποίηση του επενδυτικού κεφαλαίου. Αντί να δεσμεύει όλο το ποσό για την αγορά ενός μόνο ακινήτου, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αποκτήσει συμμετοχή σε μια κατοικία υψηλότερης αξίας, διατηρώντας παράλληλα σημαντική ρευστότητα για άλλες επενδύσεις ή για μεγαλύτερη διασπορά κινδύνου.
Η αξιολόγηση μιας τέτοιας επένδυσης πρέπει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο την αναμενόμενη απόδοση, αλλά και κριτήρια όπως το ύψος του δεσμευμένου κεφαλαίου, η δυνατότητα διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου και η διατηρούμενη ευελιξία του επενδυτή.
Γιατί Τώρα
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Owners, η τρέχουσα συγκυρία ευνοεί την ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Ο θεσμός βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο και δεν έχει επιτύχει ευρεία διείσδυση στην αγορά. Εκτιμά ότι, όπως συμβαίνει συχνά με νέες μορφές επένδυσης, όσοι αντιληφθούν και αξιολογήσουν αυτό το μοντέλο στα αρχικά του στάδια, ενδέχεται να επωφεληθούν από την ωρίμανση της αγοράς στα επόμενα χρόνια.
Η συνιδιοκτησία βασίζεται στη διαίρεση ενός ακινήτου σε μερίδια ιδιοκτησίας. Το ακίνητο ανήκει σε μια Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (SPV – Special Purpose Vehicle) και οι ενδιαφερόμενοι αποκτούν μερίδια αυτής της εταιρείας, αποκτώντας έτσι συμμετοχή στην ιδιοκτησία του συγκεκριμένου ακινήτου.
Σύμφωνα με το μοντέλο που εφαρμόζει η εταιρεία:
- Κάθε ακίνητο μπορεί να έχει έως έξι συνιδιοκτήτες.
- Τα μερίδια διατίθενται σε κλάσματα του ενός έκτου.
- Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας.
- Κάθε μερίδιο αντιστοιχεί σε δικαίωμα χρήσης έως 56 διανυκτερεύσεων ετησίως.
Οι ιδιοκτήτες οργανώνουν τη χρήση του ακινήτου μέσω ειδικής ψηφιακής εφαρμογής. Όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται, υπάρχει η δυνατότητα να αξιοποιηθεί μέσω οργανωμένης βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανάλογα πάντα με το μοντέλο διαχείρισης.
Η συνιδιοκτησία διαφέρει από τα παραδοσιακά μοντέλα timeshare, καθώς δεν προσφέρει απλώς το δικαίωμα χρήσης για συγκεκριμένες εβδομάδες, αλλά συνεπάγεται πραγματική συμμετοχή στην ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου μέσω της εταιρικής δομής που κατέχει το ακίνητο.
Σε παγκόσμιο επίπεδο, και κυρίως στις ΗΠΑ, το fractional ownership κατοικιών έχει οργανωμένη παρουσία. Στην Ευρώπη, το μοντέλο επεκτείνεται κυρίως σε πολυτελείς δεύτερες κατοικίες σε χώρες όπως η Γαλλία, η Ισπανία, η Ιταλία, η Πορτογαλία, οι Άλπεις και άλλοι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί. Εταιρείες όπως η MYNE Homes, η August και η 21-5 έχουν αναπτύξει διάφορα σχήματα οργανωμένης συνιδιοκτησίας, όπου οι αγοραστές αποκτούν πραγματικό μερίδιο σε μία ή περισσότερες κατοικίες, ενώ η εταιρεία αναλαμβάνει τη συντήρηση, τη λειτουργία και την κατανομή των περιόδων χρήσης.
Η παρουσία αυτών των εταιρειών, μαζί με την ανάπτυξη της Pacaso στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε επιλεγμένες ευρωπαϊκές αγορές, υποδηλώνει ότι η συνιδιοκτησία εξελίσσεται σε μια ολοκληρωμένη υπηρεσία real estate.