Επενδύσεις ύψους έως και 800 εκατομμυρίων ευρώ ανά τρίμηνο πραγματοποιούνται τα τελευταία χρόνια από ξένους επενδυτές στην ελληνική αγορά κατοικιών, όπως προκύπτει από πρόσφατη ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ). Οι αυξημένες αυτές εισροές από το εξωτερικό έχουν συμβάλει σημαντικά στην τρέχουσα στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. Ως απάντηση, η κυβέρνηση προχωρά σε μέτρα «φρεναρίσματος», ξεκινώντας από τις αλλαγές στο καθεστώς της Golden Visa και προχωρώντας τώρα σε σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης, όπως ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ).
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει αναδειχθεί σε ισχυρό «μαγνήτη» για ξένα κεφάλαια την τελευταία περίοδο. Η ανάλυση του ΔΝΤ, με τίτλο “Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes”, καταδεικνύει ότι η ταχεία αύξηση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη ζήτηση από ξένους επενδυτές. Σύμφωνα με την έκθεση, η εξωτερική ζήτηση, συμπεριλαμβανομένης της ελληνικής διασποράς, παρουσίασε αξιοσημείωτη ενίσχυση μετά την έντονη διόρθωση των τιμών που ακολούθησε την οικονομική κρίση.
Οι ξένοι αγοραστές προσέλκυσαν το ενδιαφέρον τους τόσο λόγω των σχετικά χαμηλών αποτιμήσεων των ελληνικών ακινήτων όσο και των προσδοκιών για μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη. Το ΔΝΤ τονίζει ότι αυτή η επενδυτική τάση δεν ήταν τυχαία, αλλά υποστηρίχθηκε ενεργά από συγκεκριμένα θεσμικά και φορολογικά πλαίσια:
- Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας (Golden Visa) και τα φορολογικά κίνητρα για συνταξιούχους αποτέλεσαν καθοριστικούς παράγοντες στην προσέλκυση εισροών.
- Η γενικότερη τάση «αναζήτησης αποδόσεων» (search-for-yield) κατεύθυνε τα βλέμματα των επενδυτών προς την ελληνική αγορά.
- Η μείωση του ΕΝΦΙΑ από το 2022 μείωσε το κόστος διατήρησης της κατοικίας, καθιστώντας τα ελληνικά ακίνητα ακόμη πιο ελκυστικά για τους ξένους.
Η Έκρηξη των Ξένων Επενδύσεων σε Αριθμούς
Η ένταση αυτής της ζήτησης αντικατοπτρίζεται στα οικονομικά στοιχεία που παραθέτει το Ταμείο, βασισμένα σε δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος. Ενώ την περίοδο 2015-2016 οι καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις (FDI) σε ακίνητα ήταν κάτω από 100 εκατομμύρια ευρώ ανά τρίμηνο (κάτω από 0,2% του ΑΕΠ), μετά το 2017 παρατηρήθηκε ραγδαία ανοδική πορεία. Το επενδυτικό ράλι κορυφώθηκε μεταξύ 2023 και αρχών 2024, όταν οι ξένες επενδύσεις εκτινάχθηκαν. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι εισροές ξεπέρασαν τα 700-800 εκατομμύρια ευρώ ανά τρίμηνο, ποσό που αντιστοιχούσε, σε ετήσια βάση, σε πάνω από 1,2%-1,3% του ΑΕΠ της χώρας.
Στις αρχές του 2025, οι εισροές μειώθηκαν σε περίπου 500 εκατομμύρια ευρώ ανά τρίμηνο, καθώς άρχισαν να είναι αισθητές οι επιπτώσεις των νέων ρυθμιστικών μέτρων για την Golden Visa. Η ανάλυση του ΔΝΤ υπογραμμίζει επιπλέον τις λεγόμενες «επιδράσεις ανακοίνωσης» (announcement effects) που παρατηρήθηκαν στην αγορά λόγω της Χρυσής Βίζας. Οι συνεχείς ανακοινώσεις για αλλαγές στα όρια επιλεξιμότητας του προγράμματος (όπως η αύξηση του ορίου στα 800.000 ευρώ) προκάλεσαν μια ευκαιριακή επενδυτική συμπεριφορά. Οι ξένοι αγοραστές έσπευσαν μαζικά να ολοκληρώσουν συμφωνίες, προκειμένου να προλάβουν τις αλλαγές, επιταχύνοντας προσωρινά τη ζήτηση, προτού οι ροές αρχίσουν σταδιακά να μετριάζονται με την τυπική εφαρμογή των αυστηρότερων κριτηρίων.
Το Νέο Κυβερνητικό «Φρένο» με Φόρο 15%
Για να ελεγχθεί αυτή η ραγδαία αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό, η κυβέρνηση λαμβάνει πλέον πιο στοχευμένα μέτρα. Πέρα από την αυστηροποίηση του πλαισίου της Golden Visa, που επισήμανε το ΔΝΤ, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε την αύξηση του φόρου μεταβίβασης ειδικά για αγοραστές από τρίτες χώρες, ανεβάζοντας τον συντελεστή από 5% σε 15%. Το μέτρο αυτό αποτελεί μια σημαντική παρέμβαση με σαφή στόχο: τριπλασιάζει το φορολογικό κόστος απόκτησης ακινήτου για τους συγκεκριμένους επενδυτές, επιχειρώντας να ανακόψει την ανεξέλεγκτη ροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας.