Η νέα δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού φαίνεται να συνδέεται με τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη. Η ΕΚΠΟΙΖΩ προειδοποιεί ότι η ρύθμιση αυτή, στην πράξη, ενδέχεται να δημιουργήσει σημαντικούς κινδύνους για τους υπερχρεωμένους πολίτες.
Η τροποποίηση τέθηκε σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου 2026, μέσω του Ν. 5313/2026, ο οποίος τροποποιεί τον Ν. 4738/2020. Η νέα διάταξη επιτρέπει σε οφειλέτες που διαθέτουν, πέραν της κύριας κατοικίας τους, και άλλα ακίνητα, να επιδιώξουν τη διατήρηση της κατοικίας τους μέσω της ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας τους. Η βασική ιδέα πίσω από αυτή τη διαδικασία είναι ότι τα επιπλέον ακίνητα μπορούν να εκποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών, ενώ για τον υπολογισμό της νέας ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη αποκλειστικά η αξία της κύριας κατοικίας και όχι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας. Αυτό, ανάλογα με τα εισοδήματα, τις οφειλές και τη συνολική οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη μηνιαία δόση και σε μεγαλύτερη διαγραφή του υπολειπόμενου χρέους.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει η ΕΚΠΟΙΖΩ, το κρίσιμο ζήτημα έγκειται στο ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν ενεργοποιείται απλώς με την αίτηση του οφειλέτη. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό, οι πιστωτές διατηρούν το δικαίωμα να υποβάλουν αντιπρόταση. Αυτή η αντιπρόταση μπορεί να προβλέπει ρύθμιση που συνεπάγεται την εκποίηση των λοιπών ακινήτων, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας. Η ΕΚΠΟΙΖΩ τονίζει ότι η δυνατότητα αυτή αφορά αποκλειστικά οφειλέτες που διαθέτουν επιπλέον ακίνητα πέραν της κύριας κατοικίας τους. Όσοι δεν έχουν άλλη ακίνητη περιουσία, δεν μπορούν να επωφεληθούν από αυτή τη νέα διαδικασία, ακόμα και αν ανήκουν σε ευάλωτες ομάδες οφειλετών.
Οι πιστωτές έχουν τον τελευταίο λόγο στην αντιπρόταση
Ένα από τα βασικά σημεία που αναδεικνύει η ΕΚΠΟΙΖΩ είναι ότι η πρωτοβουλία για την εφαρμογή αυτής της ειδικής λύσης βρίσκεται ουσιαστικά στην πλευρά των πιστωτών. Σύμφωνα με την οργάνωση, οι τράπεζες, οι servicers/funds και οι λοιποί πιστωτές είναι εκείνοι που αποφασίζουν εάν θα υποβάλουν πρόταση που θα συνδέει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Ωστόσο, υπάρχει υποχρέωση υποβολής τέτοιας αντιπρότασης στις περιπτώσεις οφειλετών που πληρούν τα κριτήρια του ευάλωτου οφειλέτη και διαθέτουν τη σχετική βεβαίωση, καθώς και των επιλέξιμων οφειλετών, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του νέου πλαισίου.
Η διαδικασία εκποίησης των λοιπών ακινήτων
Η ΕΚΠΟΙΖΩ δίνει ιδιαίτερη έμφαση και στον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται η εκποίηση. Η διαδικασία ξεκινά με βάση τη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Εφόσον αυτή έχει καταχωρηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του εξωδικαστικού, αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου. Την πρωτοβουλία για την εκποίηση αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας που κατέχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Σε περίπτωση απουσίας ενυπόθηκου δανειστή, η διαδικασία ξεκινά από τον πιστωτή με την υψηλότερη απαίτηση. Ο αρμόδιος φορέας δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή για την εκποίηση των ακινήτων που προβλέπονται στη σύμβαση.
Ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει συνοπτική έκθεση και οφείλει να την επιδώσει εντός πέντε ημερών στον οφειλέτη, στους ενυπόθηκους και προσημειούχους δανειστές, στο Δημόσιο και στον e-ΕΦΚΑ. Η εκποίηση δεν μπορεί να οριστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης. Η διαδικασία διενεργείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.
Ένα από τα πλέον κρίσιμα σημεία που επισημαίνει η ΕΚΠΟΙΖΩ είναι ότι ο οφειλέτης δεν έχει δικαίωμα άσκησης ανακοπής κατά της διαδικασίας εκποίησης.
«Οι πιστωτές καθορίζουν την τύχη της περιουσίας»
Η ΕΚΠΟΙΖΩ εκφράζει την άποψη ότι η νέα ρύθμιση, αντί να λειτουργεί αποκλειστικά ως εργαλείο προστασίας της κατοικίας, ενδέχεται να ενισχύει τη θέση των πιστωτών, καθώς η διατήρηση της κύριας κατοικίας συνδέεται αναπόφευκτα με την απώλεια άλλων ακινήτων. Η καταναλωτική οργάνωση εκφράζει ιδιαίτερη ανησυχία για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων που πρόκειται να εκποιηθούν, υποστηρίζοντας ότι ο οφειλέτης δεν διαθέτει επαρκή δυνατότητα ελέγχου ή αμφισβήτησης της τιμής σε αυτό το στάδιο.
Επιπλέον, η ΕΚΠΟΙΖΩ θέτει ένα ακόμα κρίσιμο ερώτημα: τι θα συμβεί εάν ο οφειλέτης χάσει τα υπόλοιπα ακίνητά του και, στη συνέχεια, δεν καταφέρει να εξυπηρετήσει τη νέα ρύθμιση; Σύμφωνα με την προειδοποίηση της οργάνωσης, σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει ο κίνδυνος να έχει προηγηθεί η απώλεια της λοιπής περιουσίας και ταυτόχρονα να εξακολουθεί να υφίσταται κίνδυνος για την ίδια την κύρια κατοικία, εάν η νέα ρύθμιση αποδειχθεί μη βιώσιμη.
Μείωση του ορίου ένταξης στα 5.000 ευρώ
Ο Ν. 5313/2026 δεν αφορά μόνο την προστασία της κύριας κατοικίας. Μια ακόμη σημαντική αλλαγή είναι η μείωση του ελάχιστου ύψους οφειλών για την ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό από 10.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ, για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς, το Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα επανένταξης για συγκεκριμένους οφειλέτες που είχαν προηγουμένως ενταχθεί στον εξωδικαστικό αλλά έχασαν τη ρύθμιση λόγω μη καταβολής των δόσεων. Για μια συγκεκριμένη κατηγορία οφειλετών, έχει οριστεί αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 για την υποβολή νέας αίτησης.
Η ΕΚΠΟΙΖΩ υπογραμμίζει, εν κατακλείδι, ότι το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο η διάσωση της κύριας κατοικίας, αλλά κυρίως το κατά πόσο η νέα ρύθμιση θα αποδειχθεί πραγματικά βιώσιμη σε βάθος χρόνου. Η οργάνωση καλεί ουσιαστικά τους οφειλέτες να εξετάζουν με ιδιαίτερη προσοχή τους όρους πριν αποδεχθούν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, καθώς η αποδοχή της ενεργοποιεί δεσμεύσεις που αφορούν την περιουσία τους.