Συνθήκες φούσκας τιμών παρατηρούνται πλέον στην ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Τα μοντέλα αποτίμησης της Κομισιόν δείχνουν ότι οι τιμές έχουν υπερβεί κατά 18% το σημείο ισορροπίας. Ωστόσο, η Επιτροπή τονίζει ότι δεν διακρίνεται στον ορίζοντα προοπτική σημαντικής διόρθωσης.
Σύμφωνα με την έκθεση (In-Depth Review 2026) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Ελλάδα, η ελληνική αγορά ακινήτων βιώνει έντονες πιέσεις, με τις συνεχείς ανατιμήσεις να δημιουργούν πλέον σημαντικά προβλήματα προσιτότητας τόσο στην αγορά όσο και στην ενοικίαση στέγης.
Οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν ενδείξεις υπερτίμησης (overvaluation) κατά 18% για το 2025, βάσει της μεθοδολογίας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Αυτή η αύξηση οφείλεται στο ότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα, με τις τιμές να αυξάνονται κατά 7,8% το 2025 (σε σύγκριση με 9,1% το 2024).
Το σοβαρότερο πρόβλημα εντοπίζεται στη ραγδαία απόκλιση μεταξύ τιμών και μισθών. Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα (house price-to-income ratio) στην Ελλάδα είχε μέση ετήσια αύξηση 5% την περίοδο 2022-2024. Αυτή η τάση έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη, όπου ο αντίστοιχος δείκτης κατέγραψε μέση μείωση 2,4%.
Οι παράγοντες της ζήτησης και τα ενοίκια
Η έντονη ανοδική πορεία των τιμών τροφοδοτείται από την ισχυρή εγχώρια και ξένη ζήτηση, επισημαίνει η Επιτροπή. Ωστόσο, το 2025 παρατηρήθηκε επιβράδυνση και πτώση (περίπου 25%) στις εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (FDI) στον τομέα των ακινήτων.
Αυτή η πτώση αποδίδεται εν μέρει στην αυστηροποίηση των προϋποθέσεων για τη χορήγηση Golden Visa, αλλά και στις ρυθμίσεις που επιβλήθηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb κ.λπ.) είχε δημιουργήσει σημαντικές πιέσεις ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.
Ταυτόχρονα, έχει αυξηθεί η ζήτηση και για μακροχρόνιες ενοικιάσεις, εξέλιξη που συμβαδίζει με τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Όμως, το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον περιορισμένο, γεγονός που ασκεί έντονες αυξητικές πιέσεις στις τιμές των ενοικίων.
Επιτάχυνση στην οικοδομή, αλλά δεν είναι αρκετή
Μετά από μια πολυετή περίοδο καθίζησης, οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν επιταχυνθεί τα τελευταία χρόνια. Παρά την ανάκαμψη, όμως, το επίπεδο αυτών των επενδύσεων φτάνει μόλις στο 62% του ευρωπαϊκού μέσου όρου, αντιπροσωπεύοντας το 5,0% του ΑΕΠ για το 2025.
Ένα επιπλέον εμπόδιο προέκυψε στις αρχές του 2025, καθώς οι αβεβαιότητες σχετικά με τον Οικοδομικό Κανονισμό (σ.σ.: λόγω της γνωστής απόφασης του ΣτΕ) επιβράδυναν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, κάτι που αναμένεται να μειώσει την κατασκευαστική δραστηριότητα το 2026. Επιπρόσθετα, επισημαίνει η Κομισιόν, τα νομικά κωλύματα και οι καθυστερήσεις στους πλειστηριασμούς κρατούν μεγάλο αριθμό ακινήτων εγκλωβισμένα, εμποδίζοντάς τα να επιστρέψουν στην αγορά για να αυξήσουν την προσφορά.
Οι κίνδυνοι για το σύστημα
Παρά τη μεγάλη υπερτίμηση, οι άμεσοι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι από μια πιθανή διόρθωση (πτώση) των τιμών παραμένουν περιορισμένοι, εκτιμά η Κομισιόν. Αυτό συμβαίνει επειδή ο καθαρός στεγαστικός δανεισμός είναι ακόμα σχετικά χαμηλός και τα νέα στεγαστικά δάνεια χορηγούνται με συντηρητικά κριτήρια από τις τράπεζες.
Για την περαιτέρω θωράκιση, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει ήδη εφαρμόσει από τον Ιανουάριο του 2025 προληπτικά μακροπροληπτικά μέτρα για τον περιορισμό του κινδύνου (π.χ. θέτοντας πλαφόν 90% στο LTV -δάνειο προς αξία ακινήτου- για αγοραστές πρώτης κατοικίας και 80% για επόμενες).
Η Κομισιόν, όμως, χτυπά το καμπανάκι και για τους κλιματικούς κινδύνους. Ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος κατοικιών της χώρας, ειδικά όσα βρίσκονται κοντά σε όχθες ποταμών, ακτογραμμές και δασικές περιοχές, είναι ιδιαίτερα ευάλωτο στην κλιματική αλλαγή, δημιουργώντας πρόσθετους κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, όπως τονίζει.