Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών αποκτά έναν νέο, κρίσιμο ρόλο. Πέραν της διευκόλυνσης στη ρύθμιση χρεών, αναβαθμίζεται πλέον ως μηχανισμός διαχωρισμού και ουσιαστικής προστασίας της κύριας κατοικίας από τους κινδύνους των πλειστηριασμών. Για πρώτη φορά, οφειλέτες που διαθέτουν, πέραν της κύριας κατοικίας τους, και δευτερεύοντα ακίνητα (όπως εξοχικό, οικόπεδα ή κτήματα στο χωριό) κινδυνεύοντας να τα χάσουν, έχουν τη δυνατότητα να εξαιρέσουν την κύρια κατοικία τους από τη ρευστοποίηση του υπόλοιπου περιουσιακού τους στοιχείου.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τις 21 Σεπτεμβρίου, έθεσε σε πλήρη λειτουργία αυτή τη νέα, σημαντική δυνατότητα για τους οφειλέτες. Η πρόσβαση γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr) ή μέσω του Gov.gr, ακολουθώντας τη διαδρομή: Περιουσία και φορολογία – Διαχείριση οφειλών – Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών.
Όπως τόνισε χαρακτηριστικά ο Κυριάκος Πιερρακάκης στη Βουλή, «ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας». Η αναβάθμιση αυτή δεν προσφέρει μόνο «θωράκιση» του σπιτιού από πλειστηριασμούς, αλλά δίνει και τη δυνατότητα στον οφειλέτη να πετύχει μεγαλύτερη διαγραφή οφειλών και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, σε σύγκριση με τις υφιστάμενες ρυθμίσεις της πλατφόρμας.
«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»
Η καινοτόμος αυτή επιλογή επιτρέπει στον οφειλέτη, εφόσον το επιθυμεί, να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από τα λοιπά ακίνητα που διαθέτει. Έτσι, το υπόλοιπο της οφειλής περιορίζεται αυτόματα στην αξία του σπιτιού που ο οφειλέτης επιλέγει να διατηρήσει, ή ακόμη και χαμηλότερα. Παράλληλα, μειώνεται το συνολικό βάρος της οφειλής που απομένει για εξυπηρέτηση, κατοχυρώνοντας ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής. Αυτό εξασφαλίζει την ταχύτερη και ευκολότερη αποπληρωμή, χωρίς να τίθεται σε κίνδυνο η κύρια κατοικία.
Το «αντάλλαγμα» για αυτή την προστασία είναι η συναίνεση του οφειλέτη για τη ρευστοποίηση των υπολοίπων ακινήτων του, μέσω μιας απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού. Ο βασικός λόγος για την επιλογή αυτή είναι η διασφάλιση ότι, αντί να κινδυνεύει να εκποιηθεί το σύνολο της περιουσίας του στο πρώτο «στραβοπάτημα» της ρύθμισης, εξαιρεί και προστατεύει εκ των προτέρων την κύρια κατοικία του.
Ποια λύση συμφέρει και πότε
Στην πράξη, οι οφειλέτες που διαθέτουν ακίνητα, αντί να λαμβάνουν μία μοναδική λύση ρύθμισης, θα βλέπουν πλέον δύο εναλλακτικές οδούς αποπληρωμής στην οθόνη τους, ώστε να επιλέξουν αυτή που ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες και τις δυνατότητές τους.
Ας εξετάσουμε ένα παράδειγμα: Ένας οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στον Εξωδικαστικό με ληξιπρόθεσμα χρέη 500.000 ευρώ, διαθέτοντας κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και λοιπά ακίνητα αξίας 200.000 ευρώ.
- Η συνήθης πρόταση του Εξωδικαστικού (παλαιό μοντέλο): Παρέχει στον οφειλέτη μία μακρά περίοδο αποπληρωμής (έως 35 έτη), προσφέροντας «ανάσες» και διευκολύνοντας την αποπληρωμή. Ο Μηχανισμός μπορεί να προτείνει ρύθμιση έως και 420 δόσεων, ανάλογα με τα εισοδήματα. Ταυτόχρονα, περιορίζει την οφειλή με βάση την αξία των περιουσιακών στοιχείων. Στο παράδειγμα, ο οφειλέτης λαμβάνει «κούρεμα» 100.000 ευρώ, καθώς η αξία των ακινήτων του ανέρχεται σε 400.000 ευρώ. Μεγαλύτερη μείωση οφειλής δεν είναι δυνατή, εάν η περιουσία υπερβαίνει το χρέος. Αντιθέτως, όταν η περιουσία δεν επαρκεί, το χρέος «κουρεύεται» υπέρ του οφειλέτη, αλλά μέχρι το ύψος της περιουσίας που διατηρεί, εξασφαλίζοντας στον πιστωτή ότι μπορεί να εισπράξει την οφειλή (μέσω ρευστοποίησης) σε περίπτωση αθέτησης. Με αυτή την επιλογή, ο οφειλέτης δεν χάνει την περιουσία του, αλλά το χρέος παραμένει σχετικά υψηλό (ίσο με την αξία της περιουσίας), οδηγώντας σε αισθητά μεγαλύτερες δόσεις. Αυτή η λύση είναι ιδανική για όσους μπορούν να αποπληρώσουν πλήρως τις δόσεις τους, διατηρώντας παράλληλα τα ακίνητά τους. Ωστόσο, υπάρχει ο κίνδυνος η ρύθμιση να καταστεί μη βιώσιμη, με συνέπεια την απώλεια της προστασίας και την εκποίηση όλης της περιουσίας σε περίπτωση αθέτησης πληρωμών.
- Η νέα δυνατότητα (προστασία κύριας κατοικίας): Ο οφειλέτης δηλώνει στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού την επιθυμία του να εξαιρέσει την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Βάσει του νέου πλαισίου, η προς ρύθμιση οφειλή μειώνεται στα 200.000 ευρώ, με βάση αποκλειστικά την αξία της κύριας κατοικίας που διαφυλάσσεται. Αυτή η επιλογή συνεπάγεται αυτόματα μικρότερες δόσεις και αυξημένη ασφάλεια για το μέλλον του σπιτιού. Στο παράδειγμά μας, η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ μειώνεται κατά 300.000 ευρώ: η νέα οφειλή περιορίζεται στα 200.000 ευρώ, όσο η αξία της κατοικίας. Η οφειλή «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ, όπως και στην πρώτη λύση, ενώ τα 200.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων διαγράφουν οριστικά χρέος προς τους πιστωτές. Η ρύθμιση λειτουργεί παρόμοια με τις διατάξεις του «νόμου Κατσέλη» (ν.3869/2010), προσφέροντας προστασία της κύριας κατοικίας μέσω της ρευστοποίησης των υπολοίπων ακινήτων. Το όφελος για τον οφειλέτη είναι σημαντικό: για διάστημα έως 35 ετών, θα πληρώνει σχεδόν τη μισή δόση σε σύγκριση με την πρώτη επιλογή, καθιστώντας τη ρύθμιση ασφαλέστερη και βιώσιμη, ενώ παράλληλα αποφεύγεται η εκποίηση της κύριας κατοικίας.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα να δηλώσει ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του. Η πλατφόρμα προχωρά τότε στον αυτόματο διαχωρισμό της κύριας κατοικίας από τα υπόλοιπα ακίνητα, και η ρύθμιση υπολογίζεται αποκλειστικά με βάση την αξία του σπιτιού. Για παράδειγμα, αν ο οφειλέτης διαθέτει την κύρια κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, με τη νέα διαδικασία διατηρεί την κύρια κατοικία και αποδέχεται τη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στο βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η επιλογή αυτή παρέχεται σε οικειοθελή βάση, κατόπιν αιτήματος του οφειλέτη. Απευθύνεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα (όχι σε εταιρίες), και αφορά κυρίως νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, καθώς και αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες με χρέη από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.
Πώς διασώζεται η κατοικία
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, η σύμβαση αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου. Από τη μία πλευρά, η εκποίηση των λοιπών ακινήτων εντάσσεται στους όρους της συμφωνίας. Από την άλλη, η ίδια η σύμβαση απαγορεύει στους πιστωτές να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα κατά της κύριας κατοικίας, τουλάχιστον για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της ρύθμισης.
Ποιοι μπορούν να επωφεληθούν – «Παράθυρα» και εξαιρέσεις
Για όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό αλλά αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση λόγω υψηλών δόσεων που δεν κατάφεραν να τηρήσουν, προβλέπεται η δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης εντός έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης. Αυτό σημαίνει ότι για αυτούς η προθεσμία λήγει στις 20 Μαρτίου 2027.
Παράλληλα, η ίδια δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη) στο παρελθόν, εφόσον δεν υπάρχει πλέον εκκρεμοδικία.
Η νέα δυνατότητα απευθύνεται σε οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Εάν ο οφειλέτης έχει ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία του, δεν υπάρχει εναλλακτική πέραν της «κλασικής» ρύθμισης του Εξωδικαστικού, με 240 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Ωστόσο, ακόμη και για αυτούς, διευρύνεται η πρόσβαση στον Εξωδικαστικό, ακόμη και για μικρότερες οφειλές. Η πλατφόρμα πλέον δέχεται αιτήσεις για χρέη από 5.000 ευρώ (από 10.000 ευρώ που ήταν το ελάχιστο όριο). Έτσι, οφειλέτης με σωρευτικά χρέη 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers, μπορεί να ζητήσει μια συνολική, ολοκληρωμένη ρύθμιση.
Σε κάθε περίπτωση, δεν προβλέπεται άφεση χρέους άνευ όρων. Η προστασία της κατοικίας παύει εάν ο οφειλέτης αθετήσει τους όρους της ρύθμισης. Επιπλέον, η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά μόνο τους πιστωτές που συμμετέχουν και δεσμεύονται από τη διαδικασία. Χρέη προς τρίτους, όπως για κοινόχρηστα, δεν καλύπτονται αυτόματα από τη συμφωνία. Επομένως, εάν υπάρχει άλλος τέτοιος πιστωτής, μπορεί να κινηθεί και κατά της κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Σε περίπτωση δε που προχωρήσει τέτοιος πλειστηριασμός, οι πιστωτές της ρύθμισης μπορούν να ζητήσουν να πληρωθούν από το προϊόν της εκποίησης.