Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων Διατηρεί την Ισχυρή της Δυναμική
Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να παρουσιάζει έντονη δραστηριότητα, με τις επενδύσεις να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και τη ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα να είναι ισχυρή. Παρά τις προκλήσεις που προκύπτουν από το αυξημένο κόστος κατασκευής, τις γεωπολιτικές εξελίξεις και τις αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, η αγορά επαγγελματικών ακινήτων και η αγορά οικοπέδων καταγράφουν ανοδική πορεία, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητα του κλάδου ως κινητήριας δύναμης της ελληνικής οικονομίας.
Οι ακόλουθες δύο έρευνες προσφέρουν μια αναλυτική επισκόπηση των πρόσφατων εξελίξεων, των τάσεων και των προοπτικών της αγοράς, εστιάζοντας σε βασικά στοιχεία όπως οι τιμές, οι επενδύσεις, η οικοδομική δραστηριότητα και οι αποδόσεις.
Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων: Επισκόπηση και Τάσεις
Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζει την ανοδική της τροχιά, μετά από μια περίοδο ανάκαμψης που οδήγησε στην πλήρη απορρόφηση των απωλειών της κρίσης. Οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών σημειώνουν συνεχή άνοδο, υποστηριζόμενες από τη σταθερή οικονομική μεγέθυνση των τελευταίων ετών, την ενίσχυση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) σε ακίνητα, και τη διατήρηση της ζήτησης για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.
Όπως αναδεικνύεται σε οικονομική ανάλυση της Alpha Bank, η ανάπτυξη της αγοράς παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις τόσο γεωγραφικά όσο και ανά κατηγορία ακινήτου. Η Αθήνα καταγράφει ταχύτερη αύξηση τιμών σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ τα εμπορικά καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική σε σχέση με τα γραφεία. Αυτές οι τάσεις αντανακλούν, μεταξύ άλλων, τη συγκέντρωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα, την αύξηση της ιδιωτικής κατανάλωσης και τον καθοριστικό ρόλο του τουρισμού στη στήριξη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
Παράλληλα, η αναζωπύρωση της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, η οποία είχε περιοριστεί σημαντικά την προηγούμενη δεκαετία, υποδηλώνει τη σταδιακή προσαρμογή της προσφοράς σύγχρονου αποθέματος. Οι επενδύσεις εστιάζονται σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως επαγγελματικές αποθήκες και τουριστικά ακίνητα, ενώ αναδύονται και νέοι τομείς, όπως τα data centers και εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (φοιτητικές κατοικίες, τουριστικές μισθώσεις). Παράγοντες όπως η ποιότητα κατασκευής, η ενεργειακή αναβάθμιση και οι τοποθεσίες με σύγχρονες υποδομές αναμένεται να διαδραματίσουν καίριο ρόλο στις επενδυτικές αποφάσεις.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δείκτες τιμών για γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,1% και 4,8% αντίστοιχα το 2025, διατηρώντας θετική πορεία και στα δύο εξάμηνα του έτους. Η δυναμική της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, ωστόσο, δεν κατανέμεται ομοιόμορφα γεωγραφικά: η Αθήνα παρουσιάζει υψηλότερους ρυθμούς αύξησης τιμών τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα, σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα.
Αυτό πιθανόν οφείλεται στην υψηλότερη συγκέντρωση επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Αττική, όπου εδρεύει το 39% των ενεργών επιχειρήσεων, ενισχύοντας έτσι τη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους. Αναλυτικότερα, ο δείκτης τιμών γραφείων παρουσιάζει συνεχή άνοδο από το 2016, και το 2025 υπερέβη οριακά, κατά 0,1%, το ιστορικό υψηλό του 2010. Η άνοδος αυτή προέρχεται κυρίως από την Αθήνα, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7% το 2025, ξεπερνώντας κατά περίπου 15% το επίπεδο του 2010. Στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, οι τιμές ενισχύθηκαν ηπιότερα (4,2% και 2,5% αντίστοιχα), παραμένοντας περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2010.
Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η ανάκαμψη της τελευταίας δεκαετίας είναι ισχυρότερη σε σχέση με τα γραφεία, γεγονός που ενδέχεται να συνδέεται με τη βελτίωση της κατανάλωσης και τις ισχυρές επιδόσεις του τουρισμού, παράγοντες που στηρίζουν τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικές και εμπορικά ανεπτυγμένες περιοχές. Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών καταστημάτων υπερέβη το 2025 κατά 10,7% το επίπεδο του 2010, με την Αθήνα να καταγράφει ακόμη υψηλότερη αύξηση (17,7%), ενώ η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα είχαν χαμηλότερες αυξήσεις (5,3% και 0,8% αντίστοιχα).
Οικόπεδα στο Λεκανοπέδιο Αττικής: Η Άνοδος Συνεχίζεται με Ηπιότερους Ρυθμούς
Σύμφωνα με το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026) της εταιρείας GEOAXIS Property & Valuation Services, η αγορά οικοπέδων διατηρεί θετικό πρόσημο και το 2026. Σε επτά συνεχόμενα έτη, καταγράφεται αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης και στις πέντε περιοχές της έρευνας. Η μέση άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και στο 10,05% σε σχέση με το 2024, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της αγοράς. Ωστόσο, παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα έτη, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει στο υψηλότερο σημείο του ανοδικού της κύκλου.
Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο καταγεγραμμένο επίπεδο, με μέση αύξηση 48,08%. Η έρευνα εκτιμά ότι η άνοδος των αξιών θα συνεχιστεί τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τη ζήτηση για γη και, κατ’ επέκταση, την οικοδομική δραστηριότητα.
Βασικοί παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά στο άμεσο μέλλον περιλαμβάνουν την αύξηση του κόστους κατασκευής (περίπου 10% τους τελευταίους μήνες, λόγω γεωπολιτικών εξελίξεων και κλεισίματος Στενών Ορμούζ), τον πιθανό επαναπροσδιορισμό των ποσοστών αντιπαροχής, και τον χρόνο επανάκαμψης των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια. Επισημαίνεται επίσης ότι ο περιορισμός των ευεργετημάτων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και, σύμφωνα με τη GEOAXIS, συμβάλλει στην επαναφορά μεγαλύτερης ισορροπίας στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.
Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% στις πέντε αγορές που παρακολουθεί η έρευνα. Η μεγαλύτερη αύξηση (5,07%) σημειώθηκε στο Παλαιό Φάληρο (1.703€/τ.μ.), ακολουθούμενες από τους Αμπελόκηπους (4,68%, 2.727€/τ.μ. για οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6), τον Χολαργό (4,17%, 1.350€/τ.μ.), το Μαρούσι (3,96%, 972€/τ.μ.) και το Περιστέρι (3,21%, 998€/τ.μ.).
Όλες οι τιμές αφορούν τυπικά οικόπεδα και αποτελούν διάμεσες αξίες. Οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (προνομιακή θέση, θέα, ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά) μπορούν να αποτιμηθούν έως και 25% υψηλότερα. Ως προς τις επιφάνειες, οι μικρότερες διάμεσες καταγράφονται στους Αμπελόκηπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερες στα Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), Μαρούσι (462 τ.μ.) και Χολαργό (280 τ.μ.). Τα αδόμητα οικόπεδα ενός στρέμματος και άνω είναι πλέον εξαιρετικά δυσεύρετα, συχνά συνοδευόμενα από παλαιές κατασκευές.
Επιπλέον, αναδεικνύονται τα εξής:
- Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%.
- Αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν «παγώσει» αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής.
- Η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.