Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) έβαλε οριστικό τέλος στη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων, των οποίων η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα από τη Δικαιοσύνη. Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικές τις σχετικές διατάξεις του άρθρου 110 του ν. 4495/2017, οι οποίες επέτρεπαν την υπαγωγή αυτών των κατασκευών σε ρυθμίσεις για αυθαίρετα.
Η απόφαση αυτή έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς δεν αφορά περιπτώσεις κλασικής αυθαιρεσίας (όπως ανέγερση χωρίς άδεια ή υπέρβαση όρων δόμησης). Αφορά ακίνητα που αρχικά ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια, η οποία όμως στη συνέχεια ακυρώθηκε από τη Δικαιοσύνη, επειδή κρίθηκε ότι στηρίχθηκε σε εσφαλμένο ή ανίσχυρο πολεοδομικό καθεστώς. Στην ουσία, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης ενήργησε καλόπιστα, χωρίς να παραπλανήσει τις αρχές, η ακύρωση της άδειας καθιστά το κτίσμα πολεοδομικά αυθαίρετο.
Με τη νέα κρίση του, το ΣτΕ τερματίζει την αυτόματη υπαγωγή αυτών των ακινήτων στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα, εφόσον «κουβαλούν» μια ακυρωτική δικαστική απόφαση για την οικοδομική τους άδεια. Η πιο σημαντική πρακτική συνέπεια είναι ότι η καλή πίστη του ιδιοκτήτη πλέον δεν επαρκεί για τη νομιμοποίηση του ακινήτου. Αν η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα, ο ιδιοκτήτης αποκλείεται οριστικά από τη διαδικασία τακτοποίησης.
Η Ανακοίνωση του ΣτΕ
Στις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, η Ολομέλεια του ΣτΕ (Πρόεδρος: Μ. Πικραμένος, Εισηγητής: Χρ. Παπανικολάου, Σύμβουλος Επικρατείας) εξέτασε τη συνταγματικότητα των διατάξεων των περ. α΄ και β΄ της παρ. 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017. Οι διατάξεις αυτές επέτρεπαν την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η οικοδομική άδεια των οποίων είχε ακυρωθεί δικαστικώς λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος, εφόσον δεν είχαν υποβληθεί ψευδή στοιχεία κατά την έκδοση της άδειας.
Το Δικαστήριο, επικαλούμενο προηγούμενη νομολογία του (αποφάσεις Ολομέλειας 3500/2009, 3921/2010, 3341/2013, 1118/2014, 1119/2014 και 1858/2015), υπενθύμισε ότι διατάξεις που επιχειρούσαν να εξαιρέσουν από την κατεδάφιση αυθαίρετες οικοδομές (ειδικά όσες ανεγέρθηκαν από καλόπιστους δυνάμει ακυρωθείσας άδειας) και δεν εκτιμούσαν τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, αντίκεινται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καθώς νοθεύουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Στη συνέχεια, το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εν λόγω διατάξεις του ν. 4495/2017 παραβιάζουν πολλαπλές συνταγματικές διατάξεις:
Α) Παραβίαση Άρθρων 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 Συντ.:
- Οι διατάξεις επιτρέπουν την αυτόματη υπαγωγή των αυθαιρέτων με ακυρωμένες άδειες στις ευεργετικές ρυθμίσεις του νόμου, υπονομεύοντας την ισχύ των δικαστικών αποφάσεων και την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται σε αυτές.
- Η δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών δεν μπορεί να υπερισχύσει της συνταγματικής υποχρέωσης εφαρμογής των δικαστικών αποφάσεων ή του δικαιώματος δικαστικής προστασίας των αντιδίκων που πέτυχαν την ακύρωση των αδειών για πολεοδομικούς λόγους.
- Η νομολογία του ΣτΕ είναι σταθερή: κτίσματα ανεγερθέντα βάσει αδειών που ακυρώθηκαν αμετάκλητα δεν μπορούν, κατά το Σύνταγμα, να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση.
Β) Παραβίαση Άρθρου 24 παρ. 2 Συντ.:
- Οι διατάξεις επιτρέπουν τη διατήρηση κτιρίων βάσει ακυρωθεισών αδειών, χωρίς να βασίζονται σε νέα, πολεοδομικά ορθή, άδεια ή πράξη.
- Μια νόμιμη διατήρηση θα απαιτούσε μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος, βασισμένη σε πολεοδομικά κριτήρια, που θα προωθούσε τον ορθολογικό σχεδιασμό, θα προστάτευε το περιβάλλον και θα λάμβανε υπόψη την επιβάρυνση της περιοχής.
Επιπλέον, οι εν λόγω διατάξεις κρίθηκαν ότι παραβιάζουν το Σύνταγμα και την ΕΣΔΑ όσον αφορά την αποτελεσματική δικαστική προστασία, καθώς δεν προβλέπουν εναλλακτικό τρόπο ικανοποίησης των νικητών διαδίκων (π.χ. αποζημίωση), που πέτυχαν την ακύρωση των αδειών, χωρίς τα κτίρια να κατεδαφίζονται.