Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θέτει στη διάθεση του κοινού έναν ανανεωμένο Οδηγό, ο οποίος παρέχει λεπτομερείς οδηγίες για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν στην απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Ο Οδηγός καλύπτει εξαντλητικά τις προϋποθέσεις βάσει εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων, τις απαραίτητες διαδικασίες, καθώς και τα σχετικά αφορολόγητα όρια. Εφαρμόζεται τόσο για την αγορά μιας έτοιμης κατοικίας, όσο και για την απόκτηση οικοπέδου όπου θα ανεγερθεί η πρώτη κατοικία.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, το δικαίωμα απαλλαγής στη χώρα μας δεν περιορίζεται μόνο στους μόνιμους κατοίκους Έλληνες πολίτες. Επεκτείνεται σε ομογενείς προερχόμενους από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, σε πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, σε αναγνωρισμένους πρόσφυγες βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, καθώς και σε πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Επιπλέον, ο Οδηγός διευκρινίζει κρίσιμα ζητήματα όπως οι κανονισμοί που αφορούν στους ανήλικους, η αγορά οικοπέδων σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, η χρήση του ακινήτου ως επαγγελματική στέγη, και οι διαδικασίες ακύρωσης συμβολαίου αγοράς ακινήτου για το οποίο έχει χορηγηθεί απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Όλες οι οδηγίες της ΑΑΔΕ
Η απαλλαγή παρέχεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα, είτε είναι ενήλικες, έγγαμοι ή άγαμοι, είτε συμβαλλόμενοι σε σύμφωνο συμβίωσης. Η κύρια προϋπόθεση είναι η μόνιμη κατοικία τους στην Ελλάδα ή η πρόθεση εγκατάστασής τους στην Ελλάδα το αργότερο εντός δύο ετών από την ημερομηνία αγοράς.
Σε περίπτωση άγαμου δικαιούχου, η απαλλαγή μπορεί να παραχωρηθεί και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση. Αυτό ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου και εφόσον ο γάμος θα λυθεί εντός πενταετίας από την ημερομηνία αγοράς.
Δικαιούχοι της απαλλαγής
Οι δικαιούχοι της φορολογικής απαλλαγής περιλαμβάνουν τους Έλληνες μόνιμους κατοίκους, καθώς και ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Επίσης, πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, και πολίτες τρίτων χωρών που απολαμβάνουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Δυνατότητα χορήγησης απαλλαγής μετά τη σύνταξη του συμβολαίου;
Είναι εφικτή η χορήγηση απαλλαγής ακόμη και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, αρκεί να συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου και να μην έχει παρέλθει πενταετία από το τέλος του ημερολογιακού έτους εντός του οποίου συνήφθη το αρχικό συμβόλαιο. Μέσω υποβολής τροποποιητικής δήλωσης, μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, μπορεί να ζητηθεί η επιστροφή του καταβληθέντος φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων, εκδίδεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου που αφορά στη χορήγηση της απαλλαγής.
Έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής
Για αγορά κατοικίας:
- Άγαμοι: απαλλαγή έως 200.000 €
- Άγαμοι με αναπηρία τουλάχιστον 67%: απαλλαγή έως 250.000 €
- Έγγαμοι ή μέρη συμφώνου συμβίωσης: απαλλαγή έως 250.000 €
- Έγγαμοι με αναπηρία τουλάχιστον 67%: απαλλαγή έως 275.000 €
Το ανωτέρω ποσό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Για αγορά οικοπέδου:
- Άγαμοι: απαλλαγή έως 50.000 €
- Έγγαμοι: απαλλαγή έως 100.000 €
Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 € για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του οικείου αφορολόγητου ποσού, ενώ για την επιπλέον αξία οφείλεται ο αντίστοιχος φόρος.
Επιπλέον, κατά την αγορά κατοικίας, στην απαλλαγή περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της κατοικίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τετραγωνικά μέτρα, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτήθηκαν ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο.
Προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας:
α) Ο αγοραστής, ο/η σύζυγος, το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα του, δεν πρέπει να κατέχουν πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών, που συνολικά καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Επίσης, δεν πρέπει να κατέχουν πλήρη κυριότητα επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Αυτό αφορά ακίνητα σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (βάσει τελευταίας απογραφής).
Στην περίπτωση μεταβίβασης επικαρπίας, δικαιώματος οίκησης, ιδανικού μεριδίου κατοικίας, οικοπέδου ή ψιλής κυριότητας οικοπέδου, εφόσον το ακίνητο που μεταβιβάζεται καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες, δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή πρώτης κατοικίας για αγορά άλλου ακινήτου πριν περάσουν πέντε (5) έτη από τη μεταβίβαση.
Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρούνται καλυμμένες αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας των κατοικιών ή τα τετραγωνικά μέτρα που επιτρέπονται βάσει πολεοδομικών διατάξεων είναι:
- 70 τ.μ. κύριας χρήσης.
- 90 τ.μ. για αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%.
- Προσαύξηση 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 30 τ.μ. για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο, υπό την προϋπόθεση της επιμέλειας.
- Προσαύξηση 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%, ανεξαρτήτως ηλικίας.
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο όπου βρίσκεται η αγοραζόμενη κατοικία, να είναι εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή οικισμού χωρίς σχέδιο, και να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς. Επιπλέον, ο αγοραστής δεν πρέπει να συνδέεται με τον πωλητή με σχέση συγγένειας πρώτου βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, ή να είναι σύζυγοι.
γ) Η απαλλαγή χορηγείται υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
Φορολογικές υποχρεώσεις σε περίπτωση μεταβίβασης εντός πενταετίας
Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα (πλην υποθήκης) επί του ακινήτου εντός πέντε (5) ετών από την αγορά, υποχρεούται, πριν τη μεταβίβαση, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ τον αναλογούντα φόρο. Ο φόρος υπολογίζεται στην αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της νέας μεταβίβασης ή στο δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας. Εφαρμόζονται οι συντελεστές που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αρχική αξία είναι μεγαλύτερος.
Εξαίρεση: Η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο στον άλλο, πριν την παρέλευση πενταετίας, δεν αίρει την απαλλαγή, εφόσον η μεταβίβαση γίνεται διαρκούντος του γάμου, ο σκοπός της κάλυψης στεγαστικών αναγκών της οικογένειας εξακολουθεί να εκπληρώνεται, και ο γάμος παραμένει σε ισχύ μέχρι το τέλος της πενταετίας από τη σύνταξη του αρχικού συμβολαίου.
Απαλλαγή σε περιπτώσεις διανομής, ανταλλαγής, απόσβεσης αξίωσης, επικύρωσης δικαιοπραξίας ή μεταγραφής δικαστικής απόφασης:
Όχι. Η απαλλαγή α’ κατοικίας χορηγείται αποκλειστικά σε συμβάσεις αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς μέσω πλειστηριασμού.
Απαλλαγή στην αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου, επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας:
Όχι. Απαλλαγή παρέχεται μόνο για την αγορά του ακινήτου κατά πλήρη κυριότητα εξ ολοκλήρου. Εξαιρέσεις αφορούν στην περίπτωση όπου ο αγοραστής (ή ο/η σύζυγος/συμβiosis) αποκτά το υπόλοιπο ποσοστό ή εμπράγματο δικαίωμα, ώστε να συμπληρωθεί η πλήρης κυριότητα του ακινήτου, εφόσον το ήδη κατεχόμενο ποσοστό δεν καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες. Επίσης, εξαιρείται η αγορά ολόκληρου ακινήτου σε πλήρη κυριότητα, επικαρπία και ψιλή κυριότητα και από τους δύο συζύγους.
Απαλλαγή και αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου:
Όχι, επιβάλλεται φόρος για την αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου, εκτός εάν αφορά σε θέση στάθμευσης ή αποθηκευτικό χώρο.
Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής:
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για πρώτη κατοικία ή οικόπεδο παρέχεται μία φορά. Δυνατότητα νέας απαλλαγής υπάρχει εφόσον, αθροιστικά:
- Τα ακίνητα που κατέχει ο αγοραστής (ή ο/η σύζυγος/συμβiosis ή τα ανήλικα τέκνα) δεν καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας κατά τον χρόνο της νέας αγοράς.
- Ο αγοραστής υποβάλει τη σχετική δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει προηγούμενης απαλλαγής. Η αξία του ακινήτου θεωρείται η αξία κατά τον χρόνο της νέας απαλλαγής.
Ο υπολογιζόμενος φόρος εφαρμόζει τους συντελεστές που ίσχυαν κατά την πρώτη απαλλαγή, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αρχική αξία ή στο καταβληθέν τίμημα είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
Δικαιολογητικά και προθεσμίες υποβολής
Τα απαραίτητα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς.